商城买房啦！！！！！！！！！！！

千寻

我现在想买房，不知是不是时候？

千寻

哪位资深评论员给我一些建议，谢谢！

老夏

国家的政策是一贯的，就是要扩大房地产市场的交易量，而降低房屋的售价，让老百姓都能有房住，而不容许开发商趁火打劫。
在大中城市，国家可以通过贷款利率来调控市场，而在诸于商城之类的小县城，这一招不太好使，因为贷款购房的人不多，就只有通过土地政策来调控了，说句实话，国家目前对土地的掌控还不到位，什么原因呢，就是国家对土地的测绘不到位，去年下半年，国土部已经布置了第二次土地详查，经过这次详查，国家就能够全面的掌握土地的性质、权属和使用状况，这样一来，地方政府和开发商就没有什么花样可以玩了，不过这一政策受到地方政府和国土部门的强力抵制，抵制的结果是“双规”了国土部的办公厅主任，国土部的司长们大部分轮岗，所以不出意外的话，这些政策的效应今年下半年或明年会显现的。

所以，建议大家还是再等等，用牛刀先生的一句话“购房者等得起，开发商等不起”，与大家共勉。

老夏

国家的政策是一贯的，就是要扩大房地产市场的交易量，而降低房屋的售价，让老百姓都能有房住，而不容许开发商趁火打劫。
在大中城市，国家可以通过贷款利率来调控市场，而在诸于商城之类的小县城，这一招不太好使，因为贷款购房的人不多，就只有通过土地政策来调控了，说句实话，国家目前对土地的掌控还不到位，什么原因呢，就是国家对土地的测绘不到位，去年下半年，国土部已经布置了第二次土地详查，经过这次详查，国家就能够全面的掌握土地的性质、权属和使用状况，这样一来，地方政府和开发商就没有什么花样可以玩了，不过这一政策受到地方政府和国土部门的强力抵制，抵制的结果去年年底是“双规”了国土部的办公厅主任吕国平，国土部的司长们大部分轮岗，所以不出意外的话，这些政策的效应今年下半年或明年会显现的。

所以，建议大家还是再等等，用牛刀先生的一句话“购房者等得起，开发商等不起”，与大家共勉。

老夏

254# 冬冬

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商城房价的成本，是可以计算出来的，稍微有点建筑预决算知识的人都能算出个大概，成本中最不易确定的是地价，但在商城这一项并不难确定，我春节时看的拍卖地块的地价差不多都在２００元/平以内，而建设成本以商城商品房的情况来看，大部分都在５００元/平以内，所以我估计商城的商品房成本价在６００-８００元/平，也不是一点根据都没有的。

和尚洗头用飘柔

本人现在三和阳光城套房一处,3号楼五层(最高六层),南北朝向,124平方米,三卧二厅,一厨一卫,南北两个阳台,主楼和房子大门防盗门全部装好,售价15.8万,有意的打电话:13523882236,贺先生.
另西大畈西宛小区附近有门面房一间五层,单层面积101平方米,售价95万元.

老夏

看看，炒房的急了吧，呵呵！

新马车夫

这都是售楼部的伎俩，小心别被忽悠了．

千寻

谢谢yhxia。

千寻

我宁愿没房住，也要一直等下去。
气死黑心卖房商。

米奇

我宁愿没房住，也要一直等下去。
气死黑心卖房商。
千寻 发表于 2009-2-26 22:07

老夏

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，

老杜的美好愿望肯定会在我们这一代人身上实现的，只不过大家要有理智、不要跟风，才会让自己生活得更好一些。也少给那些黑心肝的家伙抢劫的机会。

老夏

转一篇牛刀先生的博客。

　　　　　　　　　　　　　　　牛刀：温总理点到高房价的死穴
http://blog.qq.com/qzone/348973589/1235936337.htm

　　实行中国住宅实名制，才有可能对拥有三套以上住宅的家庭课以重税，并对地方政府官员的腐败行为有所节制。中国住宅实名制，取决于体制内的力量来推动，但仅仅只是依靠体制内的办法，对官员在住房问题上的贪腐行为是很难彻底揭露并绳之以法的，必须依靠网民的力量，才能彻底让官员的贪腐行为暴露在光天化日之下。

　　温家宝近日与网友进行在线交流时说：“许多网友在网上提出为什么还不建立官员的财产申报制度，我认为这个建议是正确的，这应该是反对腐败的一项重大举措。”温家宝指出，要实行政务公开，也要对官员的财产收入实行公开。“当然，这件事情要做得真实而不走过场，就必须建立制度和制定法律，并且长期地保持下去，使它收到真正的效果。我们正在积极准备这项工作。”温家宝说。

　　建立官员的财产申报制度，很有可能触发中国社会最敏感的那根神经，也是高房价的死穴。官员财产申报制度建立前，应该对官员的房产进行普查。中国官员的房产问题，是最为公开最直接的腐败。深圳大梅沙一个楼盘，就被民众称为贪官村，该楼盘有60%以上的房子被内地贪官或者有贪官背景的亲属买走，并把该楼盘的房价由7000元直接哄抬最高至26000元。大连海边有一个楼盘只有260套房子，其中就有200套左右被东北各省的高官买走。

　　异地置业为贪官购置房产提供了方便。他们的亲属混迹于各种不同的炒楼团中，出没于上海、北京、广州、深圳和重庆、成都、长沙、杭州、威海、青岛、三亚、大连、武汉、南京等地，购房不计其数，他们出手阔绰，很多都是一次性付款，而且丝毫不畏惧房价的下跌。温州有个太太炒房团，其活跃的成员一半都是当地官员的太太、女儿、姨妹等等，许多官员家族拥有的房产不计其数。

　　中国70个大中城市，近五年每年售出住宅约1000万余套，还有数量不少的写字楼和商铺，据不完全统计，在近五年售出的近5000万套住宅中，至少有10%以上被官员或者官员亲属买走，那些房价曾经暴涨而现在亮灯率不足四成的空置量大楼盘，大多是他们的作为。近日一网友报南京原房管局长一家拥有四套住宅，要我说，这个局长是个天大的清官，四套房子算什么？上海的炒房区长不是有24套房子吗？40套对这个位置的官员来讲也是小意思，而且绝非少见。

　　很多省会城市，实际上本市居民的购买力并不强，但是，各市各县的官员到省会城市买房形成了房价最强势的支撑，一买几套的官员比比皆是。南昌有个新区叫红谷滩，房价从3000多元最高攀升至7000元，主要原因也是因为有一半住宅被其他县市的官员买走。宏观的来看，是因为官员财产登记申报制度的不健全；微观的来看，官员来钱太容易了。

　　温家宝说，为什么在应对金融危机这样重要的时候，而群众却十分关注反腐败？我以为，经济发展、社会公平和政府廉洁是支撑一个社会稳定的三个顶梁柱。而在这三者当中，政府廉洁尤为重要。因为只有一个廉洁的政府、得到人民信任的政府才能够一心一意促进经济发展，才能够采取各种措施实现社会公正。我懂得百姓之所以关心反腐败，是关心我们政府的基础，就是要建设一个务实、高效、廉洁、让人民放心和满意的政府。

　　试想，如果省长的女儿、市长的太太、县长的妹妹都是炒楼团的主要成员，还让老百姓怎么相信政府的廉洁高效？官员财产申报制度，我们已经说了十年，为什么现在都建立不起来？主要症结究竟在哪里？依据温家宝和网友的对话，我相信今年的两会应该会有一个答案。

老夏

我个人认为，牛刀先生是一个有侠肝义胆的人，也是一个务实的学者，过去的许多事实证明他对房地产的分析及预测都是准确可信的，其中最有趣的事，是他和北大徐滇庆教授以深圳的房价来打赌的事，关心房价的人，可以多看看牛刀先生的博客，对许多事情就能知其然。

米奇

等著。。。

冬冬

该出手时就出手，在商城炒房不现实，买房自住方为正道！

老夏

一炒家去年购一处100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价50万元。贷款8成，首付10万。几个月后，他们将房价炒到了8000元/平米。担心没人买吗？他们根本没打算卖！他们将房子卖给自己！(当然是以另一个人的名义)。这时房子总价是80万，贷款8成(64万)，首付16万，通过转按揭(或提前还贷方式)，他将房子卖给了自己，并缴纳差价的所得税。

　　这时侯，让我们来看一下是什么结果：这个人赚得房屋差价30万(因为是用银行的钱还银行的钱嘛)，减去第二次的首付16万和一点点所得税，它已经干拿了14万。而这时候房子还在它名下！它现在唯一的负担是要还64万的贷款，加上利息，是一笔不小的数目。可这有什么关系，大不了还不起贷款，银行把房子收回去呗？！它还是干赚14万啊。如果它还能找到买主，即使以第二次的成交价卖(通常还会高，它会给你看购房合同上的买入价)，那它至少又拿回了第二次的首付16万。那么这一轮下来它就净赚超过30万。当然，这中间会发生一些交易费用，但比起房价是微不足道的。

　　问题就来了：

　　一、它们能把房价炒到那么高吗？

　　答案：能。根本原因在于，开发商自己主力参与这项勾当。一般而言，开发商在正式开盘之前会有一个内部认购，通过这个内部认购，开发商了解大致有多少真正的购房者。根据一个并不复杂的算法，它们知道房价炒到多少还有真正的买主，它们以此决定可以留下下多少套房子来进行安全炒作。

　　在大多数情况下，它们至少可以赚到到卖给自己的那一轮炒作的金额(对应上面的14万)而不漏出马脚，这是因为有真实的交易将这种假交易掩盖掉了。在这一轮中，直接的受害者有两个，一是后续购房者，一是贷款银行；前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一个栖生之地(其实到现在，先期认购价也已经炒上去了)他们从购房之时起的大半生里被开发商及炒家带上了一付沉重的锁链，步履蹒跚地走在人生路上，他们这一生都被奴-役着；而后者(银行)将承担更大的风险：如果炒房者没有能力再次将房子转手到真实购房者，那么这就造成了一笔烂帐——炒家(开发商)已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子，更为重要的是你没有任何办法去追回这笔现金，因为这个过程是看起来合法的。森豪公寓虚假按揭金额6亿多元被揭发，不是因为炒作太狠，资金量太大，而是他们将炒出来的资金移作它用导致烂尾，如果他们将巨额骗贷款资金的一部分用于这个楼盘完工，这场炒作就会安全地被屏蔽，成为房价攀升的又一支看不见的黑手——大家只看得见房价飞涨，看不见多少财产落入开发商和银行腰包。

　　二、银行人员有这么傻吗？

　　答案：没有。原因在于，开发商与银行内部人员有可能勾结串通，而参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们或在参与着分赃——中国的地产商是知道怎么喂养他们的。因此，根本而言，他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。这时候，买单的就是全国人民了，国家必序银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。

　　三、为什么中国有这样的事情？

　　答案：贪官。中国各种古怪离奇恶心伤感愤怒无聊无奈的事情，都可以归结到这两个字。这两个字，说得学术一点是人事制度。在中国，说无官不贪，虽然有些过,但还是有些道理的。原因就是，没有先期投入，你根本当不了官。既然下血本爬上去，有不贪的理由吗？法律，在我国有时候是个笑话。法院也是go-vern-ment管啊，你不围着他转，明天你就当不了法院的官，而这个法院的官位是如何得到的啊，不言而语了！所以说，在这个人事制度下，贪官的温床就形成了.而银行直接面对金钱，更具有了吸引贪官的道理。谁都知道，任何一个地方，最气派的都是银行和税务，不要说在里面做官了，光能混进去就是令人羡慕的事情。

　　四、房地产对国民经济有推动吗？答案：有；非常大。开发商/炒家和银行将房价炒高，虽然导致房价奇高，但人总得有住得地方啊？！为了买房子住，大家只能拼命工作，客观上推动了整体经济的发展。然而，经济虽然发展了，创造的财富的分配严重错位：广大拼命工作的百姓发现挣钱的速度远远跟不上房价的攀升速度，在国家一片经济发展叫好声中，人们憔悴不堪，早年白发。他们茫然地看着不断攀升的房价，不知所措；他们不知道地产商和官僚正一点点地榨取着他们的汗和血。

　　五、我们有办法吗？

　　答案：有。房价失控到今天这个程度，仍有豢养的专家出来声嘶力竭地辩解，说房价高是正常地市场经济现象。而部分不明真相地人们(个人炒家除外)，也被不断攀升的房价吓怕了，宁愿被套上枷锁，以求一席栖身之地，所以一肆有新房认购，即懵懂趋之。一旦认购成功而且房价又攀高了，算算好象房子还没交就得了十多万，兴高采列，好象捡了个**宜。其实你去卖一下，看真有人鸟你么？你们其实不知不觉中给某些开发商和某些银行充当了帮凶，同时也是受害者，还在那儿沾沾自喜！你们只不过受害程度轻一些罢了。你被人打了一拳，另一些人被打了两拳，这你也值得你高兴？真的这样，我只能鄙视你，因为就是你去抢着挨这一拳，才导致另一些人挨这两拳。如果我们都不去参加认购，我相信它们无法投机，它们无法赤裸裸地攫取社会财富。因此，我向大家呼吁，也希望大家：不要去参加任何形式的认购，不要去排什么号。楼市炒到今天，某些开发商和某些银行已经攫走了大量财富，房价已经攀高，房价泡沫已成事实。我们现在要做是戳破这个泡沫，我们拒绝在这个巨大泡沫上构筑我们的悲惨的受人奴Yi的人生。因此，我向大家呼吁，也再次让大家明白：如果我们可以暂时不买房子，就不要买，暂时维持现状。我相信，大家如果这样，只需要半年到一年时间，这些阴险的开发商和某些银行贪官就会原形毕露：

　　首先是银行大量坏帐，国家银行出现严重的经济问题，如果这个问题不予清查，将严重影响其他利益集团的现实利益(记住，除了开发商和银行，还有很多利益实体)。

　　一旦赖以依存的国家经济出现问题，这些利益集团就会强烈反应。他们将动用司法机关介入对坏帐的追查，逼使银行受审供出受贿内幕，进而追查到行贿的开发商。按照惯例，这些开发商将上串下跳，开始血本收买追查，但由于这些代表更多集团的利益，因此多数不法开发商将面临绝境。部分不法财富将被追回(如果它们还没有挥霍完)。

　　更直接的是，房价将趋于基本合理价位。什么是合理价位？就是用双手勤劳工作的人们——他们是社会财富的真正创造者，可以买得起住房，贷款不会压得它们一生直不起腰，在他们工作之余还能有心情逗孩子，在上班路上还能露出一点笑容……

米奇

喔

老夏

http://news.qq.com/a/20090306/000194.htm
    全国工商联：调查显示房产开发费半数归政府http://news.QQ.com　 2009年03月06日03:02 　 新京报
　 　 本报讯 (记者李静睿)全国工商联日前在全国政协会上，递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。
    其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。
土地财政让政府成最大受益者

调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。

而在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。

工商联认为，这实际上是企业为市政建设提供了额外服务，而这从某种程度上变相提高了房地产开发项目的直接成本。

报告认为，“土地财政”让政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的，这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。

此外，土地成本过高不仅增加了企业的资金压力，也导致了政府土地收益的不可持续性。

投资缩减致政府可用财力降低

全国工商联在报告中警示称，由于房地产投资缩减，土地拍卖价格大幅下降，大大降低了政府可用财力的可持续性。此外，由于商品房滞销，开发企业无法回笼现金，使得金融机构面临潜在的巨大风险。

调查数据

总成本近三成用来纳税

调查显示，除土地成本支出外，目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。

开发项目政府收入超四成

调查显示，开发项目中流向政府的份额占总销售收入的37.36%，企业的剩余所占份额只有26.14%。而如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施投入也加入到政府收入份额中，那么政府的收入份额就要超过40%。

沪六成销售收入归政府

从单个城市来看，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，企业剩余只有4.15%；而北京流向政府的份额为42.42%，企业剩余只有11.87%。

支招

建议1 税收整合为房产税或物业税

全国工商联在报告中建议，将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收，整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收。

房地产税收体制改革的目标，应确立在政府既能够通过房地产税收对房地产市场进行政策干预、降低房地产市场的交易成本、提高交易效率，又能通过房地产税收增加和保持政府收入，而且应以不导致金融风险集中为原则。

建议2 改革土地“招拍挂”制度

在报告中，全国工商联建议，要改变过去的纯粹以“价高者得土地”的招拍模式，变为综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其是将绿色建筑等促进社会和谐和可持续发展等指标纳入到综合考虑因素中。

如果将这些因素考虑在内，不仅可有效配置土地资源，同时也会大大促进社会环境的和谐发展。

冬冬

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