房地产市场"金九"已梦碎 "银十"或泡汤

今世缘

“金九银十”的房地产市场旺季将遭遇冷清。刚刚结束的中秋小长假，房地产市场并没有迎来节日的热闹，而是比之前的冷清更为冷清，不少城市的成交量普遍出现了比之前更大的幅度下跌，更强化了房价回调、市场向下调整的趋势。目前这种市场局势，意味着房地产市场预期还在继续向下，也就是说，金九已经梦碎，银十也将泡汤。
　　眼前的事实是，“限贷”、“限购”等调控政策，已经逼走了大量的投资投机性需求，自住性需求者往往继续观望乃至弃购，有效需求不足，成交量持续大幅下跌，在一些地区阶段性、结构性供大于求已成不争事实。这种情况的发展结果将是，市场向买方市场变化。这背后的原因何在？
　　第一，消化既有存货需2年以上。首先，在经过持续多日的成交大幅下降之后，几乎全国性市场的新房存货大幅攀升。数据显示，在一线城市，截至目前的去库存时间一般需要一年以上，甚至到2年左右。其次，市场信息很不透明，统计数据也往往难以真实反映出市场的实际情况，一些持有待销存货者由于各种原因而不愿意承认或完全公开所有的存货量，因此，市场的实际存货可能比公布的数据还要高出不少。再次，一些人在计算去存货时间时，往往以历史同期的销售量或去库存速度来做参数，这种参数并没有现实意义。
　　第二，滞销的新房增量延长去库存时间。伴随待销存货越积越多的是，各地市场还将有新项目开工、新盘陆续推出上市。事实上，在目前的存货基础上不再增加新的存货，几乎是不可能的。在如今房价已经下降或松动的情况下，开发商或土地持有者如果继续囤地或捂地不开发，就意味着可能将承受损失。因此，接下来，往往会有新的土地开工建设，新的楼盘陆续开盘上市销售，形成新增房源。
　　第三，入市二手房房源也会分抢市场。投资投机者手中握有大量房源，可随时抛向市场套利。将来二手房房源可能成规模性地陆续抛向市场。这自然会增加市场供应总量，而需求总量如果不能及时增加，相反可能萎缩，哪怕不变，其结果就会进一步改变供求形势，加大市场供大于求的压力。
　　同样，将来陆续抛向市场的可售二手房房源，也会与可售新房存货乃至未来新房增量分抢市场。从而进一步延长房地产市场整体去存货的时间。
　　第四，二三线城市供大于求情况或更严重。相比一线城市市场，多数二三线城市市场或更严重，或需要更长的时间才能消化待售商品房总量。这主要是因为，当房地产市场经历过持续高热、房价持续快速大幅上涨之后，步入向下调整通道后，在自身消化房地产泡沫的能力、去库存的能力、消化待售商品房总量的能力等方面，笔者认为，二三线城市及更低级别的城市市场，往往不如一线城市市场强。这就是说，一些二三线城市，将来消化本轮调整周期所产生的滞销或过剩的新房房源和待售二手房的时间，会比一线城市更长。


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