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发表于 2011-8-14 21:16:28 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 凡人 于 2011-8-14 21:18 编辑

潢川大讲堂之一:为什么潢川物价这么高?


 第一节 潢川的房地产供给市场

                     ---晚一步,吃狗屎都是凉的

   

 上课啦!这节课开始给童鞋们讲讲潢川的物价问题,希望老师抛一块玉,能引来无数金砖。

    潢川人都有这样的体会,咱潢川的消费水平高,衣食住行,尤其是房屋和饮食,房价领先于信阳市各县500-1000,价格直逼信阳市师河区,稍好地段的都3000+,已经有4000的在招手了;饮食价格超过周边的武汉、郑州,恐怕在国内县城中首屈一指。说潢川人收入高吧,打死你我也不信,给个理由先?说潢川人富吧,本地人憋屈的慌,外地人会笑掉大牙;说潢川有啥特色吧,就只能拿出个区位优势来说事,可那是在农业社会,赶个驴车马车或11号啥的下汉口,在潢大庄歇歇脚,喝碗糊辣汤,啃个高桩馍,趁着天蒙蒙亮赶紧上路。在全球化的背景下,那点优势慢慢消失、几近于无。

    相对贫穷的潢川为什么物价相对较高,潢川物价高的根源在哪里?

 在基本由市场定价的情况下,影响价格涨跌的主要因素是供求规律,浅言之就是卖和买的关系,供大于求,价格下降,供小于求,价格上涨,供求平衡,价格平稳。潢川物价高的表面现象当然是市场供给小于需求,粥少僧多导致价格偏高。供求平衡有数量的平衡,还有结构的平衡,这个有点小复杂,我会在后面结合事例仔细讲解。

    为什么偏偏潢川市场供给小、需求大呢?

  这得拿房地产来说事,先从供给方面谈起。

  小孩没粮,说来话长。

    90年代是中国经济高速发展的时期,也是江湖乱道的时期,市场蕴育着无限的商机,国家对土地的管理比较松也比较乱,这时候撑死胆大的饿死胆小的,有的县就抓住机遇,混水摸鱼,乱中取胜,那时候嫌打政策“擦边球”麻烦,都明火执仗地干。比较普遍的是将县城周边农村城市化(那时候农民非常愿意当市民,现在恰恰相反,市民想当农民可难喽),拉大城市框架,储备了大量土地,所以供应比较充足,并建立了一些专业市场,拓展了城市中心。潢川呢,就在那方圆500米的地方整来整去,时至今日,潢川的中心地带仍是那方圆500米。当然,还是干了些事的。

    那潢川在黄金十年都干了些啥呢?

    一是干了件大事。就是建火车站开发区,算是将潢川的区位优势发挥了。但先期选位失当,离城太远,这本不是错,利用得当还是优势(空间大、框架大,潜力大),但后期发展方向错误,没有将其与县城对接,如果将建国、金星、刘淀行等村变为城区,那将是何等壮观的场面。20年过去了,仍开而不发,大片土地、房屋闲置。现在再想回头搞,难啦,机遇机遇,机会错过了就等20年再遇吧!再说了,人家开发区是省直管,跟你潢川平起平坐,你在那忙活,说不定是热屁股贴冷脸上呢,纠结吧!

    浪费了一大块地啊!

    二是又干了件大事。就是跃进路、航空南路的拓宽改造,这是90年代潢川可圈可点的大手笔,值得在《潢川县志》里大书特书。虽然看着一棵棵遮天蔽日的梧桐树被砍倒,令人无比心痛,尤其是二中对面那棵歪脖树,老师我当年曾跟一女同学靠在那棵梧桐树上……,童鞋们别想歪了,是在一起谈人生谈理想啦,你以为象你们现在啊!鼓掌的都心领神会吧。言归正传,话说无数潢川县城原住民拖儿带女离开了世代居住的门面房、临街房,他们为潢川的市政建设作出了突出的牺牲与杰出的贡献,当初毫无怨言地迁到机场新区(那个年代事真好办啊!哪用得着动用黑社会)。问题就出在这,好端端的飞机场,一望无际的平地,国民党、小日本经营了好多年,少说也有千把亩吧,全部被分成百十来平方的豆腐块,一家一家的建个独门小院,整个规划一塌糊涂,完全是农村宅基地似的建设模式。而新一届政府一看那地方太素了,也不管事了,主干道就一直荒废在那。结果,那里成了贫民窟,住户声泪俱下,磬竹难书。不熟悉那地方的人千万别进去,一进去就象进了八卦棋盘阵,能活着出来,用铁道部发言人的话来说就是“奇迹”。我第一次进去,只顾数电线杆去了,结果头碰了两次,被别人自行车撞了三次,还是没找到亲戚的家,还好,最后一瘸一拐地带着“生命迹象”出来了,奇迹啊!你以为谁都有项炜伊那样的好运气啊?无奈之下,一些住户又到城中心买房,不少房子就闲置了。当然,这也不能怪当时的规划,那些老潢川离开了故居想要一块地是完全可以理解的,那个年代住楼房心里就是不踏实,那地算是谁的啊?只有独门独院才是“我”的。设想一下,如果当初这批迁移户另选它处(那时征农用地太容易了),而将机场新区闲置,该是多么大的一块蛋糕啊!

    又浪费了一大块地啊!

    三是干脆啥事也不干。90年代中后期,那可真是黄金中的超白金年代啊!啥事都管干,违法不犯罪,只管拍脑袋,钱不是问题。甚至在2000年以后的几年,打“擦边球”仍是很伟大的政绩。这时候霹雳一声雷,潢川空降个一把手,此君颇得老子“无为而治”的施政方略,特长是爱玩、会玩,不理政事、正事,加之后院经常起火,一般不是在郑州,就是在去郑州的路上。此君经常拍着胸脯:在我的任期内,力争完成潢川县改市工作。因为他是上面来的,全县人民觉得有盼头,“颈项都伸得很长,仿佛许多鸭,被无形的手捏住了的,向上提着。静了一会,似乎有点声音,便又动摇起来,轰的一声,都向后退”。结果此君鞋底抹油,让大家伙彻底绝望。回过头想想,神马县啊市啊省啊的都是浮云,发展才是硬道理。以后谁再拿这说事,老师跟谁急。此君最大的缺点是不太贪财(坊间传说他好那口,也是啊,啥都不贪,哪有资格当干部),尤其对土地征用、市政建设中的道道他没整明白,如果他整明白了,潢川肯定不是现在这个样。从固始的情况可见一斑,人家一把手前腐后继才换来今天的发展。这叫干大事不拘小节,也叫功过三七开,交学费啦、允许犯错误啦,摸着石头过河啦,中国特色的逻辑,有点黑色幽默的味道,童鞋们浅尝辄止,请勿细品。抛开其它的不提,那年头,最大的失误是没将县委、政府迁走,如果政府迁到新城区,其发挥的辐射带动作用无可限量,还腾出了大块黄金宝地,潢川必将是一番新天地,殊为可惜!现在再搞这事,征地的难度无需多言,贫困县你想盖气派的政府办公大楼?掂量掂量自己头上的乌纱帽吧。

    又浪费了一大块……大好时光啊!

    不得不承认,黄金的十年我们错过了。啥也不说了,千言万语汇集成一句话:

    晚一步,吃狗屎都是凉的。

    在城市化浪潮的冲击下,城区小,土地有限,商品房供应少的局面就不可避免。那位童鞋问了,现在商品房不缺啊,你看有很多闲置的,包括一些背街的门面房。这位童鞋观察的仔细,问题提的尖锐。老师所说的供给不止是数量的问题,比如说缺口多少多少平方,还有个结构问题。打个比方,你到菜场买菜,整条街的菜琳琅满目,但你依然两手空空,为啥?没你喜欢吃的,而你喜欢吃的不但卖的少,还贵,你就觉得菜价怎么这么贵啊!比如刚才说的机场新区、火车站开发区的房子由于位置欠佳而闲置,有的房型欠佳,有的产权不清,也在闲置着;还有市场信息失灵问题,想买房的找不到好房子,好房子一时找不到买主,这叫磨擦性闲置。但是这些情况其它县也存在,我们主要讲潢川的特殊情况。

    当然,供给少并不必然导致房价高,这里面还有个需求的问题。如果需求不大,房子没人买,价格仍然上不去。问题就在于潢川的房子需求不但量大,而且在结构上还有潢川的特色。涉及到历史的人文沉淀、城市规划、区位、教育、小城镇建设等一些影响需求的因素。

    这节课时间到了,下节再讲潢川的房地产需求吧。

    下课!

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 楼主| 发表于 2011-8-14 21:20:08 | 显示全部楼层
第二节 潢川的房地产需求市场

――你信吗?不信你给个理由先


    上节课我们讲到潢川房地产市场供给短板的原因。但即使房源再少,只要没人买,房价依然上不去。然而潢川情况是:农村的要进城,城里的要升级,不少三口之家以两套房为标准配置,大家都在忙于房事,房屋需求一直居高不下。
  是什么原因导致潢川房屋的需求高涨?
   一是乡镇(首集,也可叫小城镇)建设落后,没有较好地发挥吸纳农村居民的功能。加强小城镇建设是中国城市化发展的方向,但潢川乡镇这些年发展缓慢,越来越多的农村居民直接到县城买房。乡镇落后的原因首推乡镇教育的崩溃,关于乡镇教育的崩溃以后老师会另开专题讲座。看看周围各县,固始、商城、光山,人家乡镇小学、初中甚至高中蓬勃发展,再看看我们潢川,农村高中木有了,农村初中挣扎在死亡的边缘,农村小学还有木有?有的小学学前班加六个年级才一二十来个学生,这也叫有吗?外县也有送孩子到县城上学的情况,但没有潢川这么猛烈彻底。加之乡镇医疗、公共文化娱乐设施的缺失以及新街的无序开发,导致乡镇只能是个菜市场,商业不繁荣,聚不住人。房子也不少,木有人住,大家一窝蜂往县城挤。这怪不得百姓,谁不愿给孩子提供好点的教育呢,用潢川人的话来说“拉棍要饭也要供孩子上学”,用主流的话来讲是“再穷不能穷教育”、“百年大计,教育为本”。这种局面导致县城房地产需求高涨。可以设想一下,全县20多个乡镇首集,如果每个首集多吸纳1000户农村居民,县城的房地产还会这样火吗?
   这是是颇具潢川特色的城乡二元化状况,我将它作为潢川房地产市场需求高涨的首因。
   你信吗?反正我是信的。这句话听起来怎么软绵绵的。
   你信吗?不信你给个理由先。这样霸道才符合铁老大的身份是吧。
   二是行政区规划朝三暮四、乱七八糟,导致行政单位员工家属楼更新慢甚至缺失,推动了房地产需求的高涨。这又不得不从20年前说起,90年代初,潢川的行政区规划是在机场新区,把技术监督局、劳动就业局、农行、保险公司忽悠去以后,新一届政府一看,那地方太素了,就搁置不去推动了,想更弦改张。中间将近十年时间一直飘忽不定,今年声东,明年击西,书记指南,县长打北,实际在原地打转,这可是令人痛惜的十年黄金发展时间。再后来终于定下盘子,行政区设在西三环路(那位童鞋说又在提潢光一体化了,这还是概念吧,老师正在研究这个热屁股贴冷脸的课题呢,手头有资料的童鞋提供一下)。可惜晚一步,吃狗屎都是凉的。稀稀拉拉的迁去几个单位后,再征地可就越来越难了,而且将行政区设在交通要道两旁本身就值得商榷。结果只有环保局行动早,赶上了点,盖了家属楼,其它单位如检察院、技术监督局、新华书店、地税局等单位失去了盖家属楼的机遇。潢川大部分行政、事业单位的家属楼建于90年代初,那时候纪委是要管的,象控制小车排量一样,科级住多大股级住多大是有文件规定的,那时候的房子面积小、房型差、结构烂,有的单位就没建家属楼。检察院家属楼最为典型,盖在机场新区不说,五六十平方的房子,客厅不到十平方,你说现在能住的舒心吗?这些行政、事业单位员工便将目光投向滨河湾、丹桂园、东方半岛等潢川较高档次的住宅,直接推动了房地产需求的高涨。可以设想一下,如果在2000年左右将大部分的行政、事业单位(包括四大家)迁往新城区,并规划出住宅区,家属楼也竖起来了,潢川房地产还会这样火吗? 
  可以这么说,潢川不缺房子,但缺的是宽敞舒适的房子。
  三是专业市场建设缺乏战略眼光,建一个死一个。近20年,潢川也建了一些专业市场,只有商贸城服装市场和东关蔬菜批发市场还算成功。其它的如北关副食品批发市场,位于当年交通拥挤的般空北路,狭窄低矮的市场通道,狭小的门面,一开始就冷冷清清,即使将商户强行往里赶也没成功,现在倒发展成小吃一条街了,想必童鞋们对周记固始鹅块、传店王氏龙虾有点印象吧。还好,和副食扯上边了;盐业大市场,开始也是向副食方向发展,结果硬是没人买账,现在倒自发形成了物流市场和仓储市场,算是无心插柳了;还有亚美建材大市场,放在汽车站边,小门小户的,容不下几家,那个乱象啊!现在建材商家都自发的往西关移。更不必提东关大市场,完全死啦死啦的,大太阳天都有阴森森的感觉。这些市场的建设感觉就象“大跃进”时全民大炼钢铁的情形,砸锅砍树的,结果炼了一堆废铁。但商家还是要做生意的,结果大家都往市中心挤,导致门面房的需求高涨,门面房天价、房租奇高就不难理解。
  四是历史的人文沉淀因素。潢川历史上曾是豫南行政中心,鱼米之乡,被誉为“小苏州”、“小武汉”。在乡下买块地,在城里置处房产是千百年来土财主世代光宗耀祖的梦想,这种因素对后人产生了潜移默化的影响。你可以观察到到这个现象,周围各县人在潢川安家落户的多,而潢川人会竭尽所能地回到老家窝,一般不会在周围县定居。这种世代潜移默化的影响还体现在,有些潢川人对“城”的定义就是中心地带,二环路以外都是乡下,买房子一定要买“城”里的。我有个同学就是这样,工薪阶层,收入勉强过得去,嫌住的房子小,想买大点的,翠竹园他说是鬼不下蛋的地方,谢桥附近羚锐房产他说是哈蟆不撒尿的地方,他就是要花3000+买丹桂园的。每回从丹桂园门口过,我都要向里瞅瞅,看啥,看鬼啥时候在那下蛋、蛤蟆啥时候在那撒尿呗。谁看到了告诉我一声,我要去围观一下。这种历史文化的沉淀对房子需求的拉动是无意识的,只可意会,不可言传。
  我看童鞋们的发言,有对潢川失望的,有想移民的,这是好事,只有别高看潢川,不鸟那些高价房,不扎堆,房价才不会畸形。咱们也不能怪领导,他又没硬往你口袋里掏钱,也没人拿刀逼你,是你自己乖乖地交到售楼部的,还到处找关系,优惠个百儿八十屁颠屁颠的。
  你信吗?反正我是信的。
  五是县域经济整体不发达,投资渠道少,因为预期房价只涨不跌,所以房地产被许多市民追捧,导致大量的资金追逐有限的房地产尤其是门面房,进而抬高了房价。
  以上我们用两节课的时间分析了潢川房地产的供给和需求,我们可以得出这个结论:潢川房地产供给不足,需求旺盛,从而导致房价偏高,进而带动门面房房租偏高。供给和需求都有潢川的特色,所以潢川的物价也有特色。
  这节课就讲到这里。下节课我们分析一下由房租价格高导致服装、饮食价格高的原因,以及由此带来的螺旋式价格上涨现象。有时间的话再讲讲,在物价高的情况下,如何做到理性消费以及合理投资。
  下课!

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 楼主| 发表于 2011-8-14 21:22:15 | 显示全部楼层
第三节 房价之原罪
-我承认都是房事惹的祸,那样的房价太高你太残酷


    上节课我们说房租价格高是导致餐饮、服装价格高的主要原因。这是因为房租是餐饮、服装业中最大的成本支出,听说潢川已有不少一年租金10万+的门面房,你可以计算一下,加上装修的摊销(这个是第二大项)、工人工资、借款利息、水电、税费及其它零星开支,开门一天的成本恐怕要1000多元吧(房租要占三分之一),饭店成本更高(这个和规模有关),服装进价200卖688、一个白菜炒千张卖18实属正常,关键还要看多大的销售量。所以,童鞋们不难理解,为什么潢川的饮食、服装比外地贵了,因为你房租比外地贵,人穷市场又小,同行竞争激烈,销量上不去,为挣回本钱,当然只有提高售价了,以达到“三天不发市,发市吃三天”。这样一来,就容易导致餐饮、服装业进入这样一个恶性循环怪圈:成本大,销量小,只有提高价格,价格越高,买的人越少,结果只有倒闭转让或转行。繁华的商业街,伴随着每天的日出日落,关门清仓大甩卖和开业的鞭炮声此起彼伏,一边是红地毯花篮、袅袅婷婷的礼仪小姐,一边的卷帘门贴着“此店转让”表示无声的祝贺,真是“几家欢乐几家愁,几家高楼饮美酒,几家流落在街头”,岂是简单的一句“市场竞争,适者生存”所能说清的。
    于是我们看到,餐饮业很难有撑过十年的,不知童鞋们注意到没有,南城的九龙大酒店屹立二十年不倒,有啥秘决吗?其实很简单,房子是他自己的,不用付房租,亏不到肉里去,所以他可以强撑,度过90年代末的艰难期后,终于迎来了欣欣向荣的新世纪。我看现在九龙的老板娘比90年代要年轻漂亮的多,为何,一是心情靓了;二是兜里有钱气自华,啥Lancome、Estee lauder、Chanel(分别为兰蔻、雅诗兰黛、香奈尔)的,直接空运来都可以,女人吗,就是要“对自己好一点”。善意的玩笑,活跃课堂气氛,莫见怪哦。大不了哪天中午十一点我亲自登门谢罪,你可别留吃饭,因为T哥中午不让喝酒。但燕鲍翅啥的,你真要是上,我固然不吃,但给个面子,尝尝总还是可以的。那位童鞋说,老师,你好象流口水了耶。错!那不叫口水,科学的说法,那叫“食物的中性刺激引起的脑神经反射现象”,巴甫洛夫说的。咱们潢川人以后啥都要讲科学啊,听卫生部的话哦,注意别喝生水,吃野火烧熟后的食物,至少得穿上树叶裙遮住重要部位,当然披张兽皮就更文明了。这样过不了多久,我们就可以直立行走了。
    马背上钉掌离蹄太远,打住。
    讲到哪了。
    BS一下自己,潢川人一提到吃就容易智商趋于零,太好吃!但这只是推动餐饮价格高的一个极小的因素。
    一言以蔽之,主要还是因为房租高,其次是销量低。
    为什么销量低,还是因为房事。
    道理也挺简单,老百姓都把钱投向房屋了。没房的节衣缩食要买房,已买了房的缩食节衣为还贷,有一套房的还拼命攒钱想再买一套,谁还有能力去中高档次酒店、名牌服装店消费的。但还是要吃的,那就大排档、家庭餐馆吧,谁叫咱们好吃呢!因为大排档、家庭餐馆没房租或房租低,菜价就可以低,所以比较火爆,中高档酒店最难经营,一般人谁愿意给你交房租呢,单位倒是愿意,但签单消费是把双刃剑,有时会要人命。
    那位童鞋问了,老师你说潢川消费水平低,但还是有不少高档酒店、名牌服装店生意兴隆、顾客盈门,怎么个说法。
    这位童鞋善于思考,不耻上问,奖一朵小红花,外加光州国际酒店会员卡一张,以后在那消费可以9.99折。
   老师是不是可以这样说,经常光顾高档酒店、名牌服装店的,有这样几类人:一是灰色收入高的人(他们从事啥行业还真说不清,有的和房地产沾点边吧);二是正当收入高的人,那他多半和房地产行业有关,因为搞其它行业挣钱太难太慢,得细着花;三是无职业、无收入、无名份的“三无”人员,特点是青春靓丽,开着宝马、抱着吉娃娃、挎着路易威登去消费,但远处往往有一个房地产老板拿着遥控器,点着“come”或“go”;四是收入不高的人,一般陪着一个介于two和four之间的人去;五是象老师和童鞋们这样的,偶而路过进去,摸了摸,看看标价牌,说这个款式不适合我,那个样式要是有黑色的就好了,老板说仓库有黑色的啊,那好,我有个急事,下次再来看吧。
   也许大概差不多,或许未必不见得吧。
   11点半了,老师要去赴宴了。又提到了吃,下节课咱们干脆就讲吃得了。
   让老师高歌一曲结束这堂课吧(不知不觉学周立波了)。
   我承认都是房事惹的祸,那样的房价太高你太残酷,才会在刹那间只想和你说ByeBye。 
 下课!


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 楼主| 发表于 2011-8-14 21:23:22 | 显示全部楼层
此贴转自潢川在线论坛,看和我们商城有相似之处,所以转过来与大家分享一下。
  • TA的每日心情
    开心
    2014-8-16 08:46
  • 签到天数: 282 天

    [LV.8]以坛为家I

    发表于 2011-8-14 21:55:08 | 显示全部楼层
    其实商城何不是如此呢?有些东西比潢川更贵呢!
  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-2-19 14:28
  • 签到天数: 641 天

    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2011-8-14 21:57:00 | 显示全部楼层
    确实
  • TA的每日心情
    奋斗
    2014-12-21 20:54
  • 签到天数: 269 天

    [LV.8]以坛为家I

    发表于 2011-8-15 00:31:10 | 显示全部楼层
  • TA的每日心情
    开心
    2017-11-1 18:45
  • 签到天数: 456 天

    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2011-8-15 09:13:24 | 显示全部楼层
  • TA的每日心情
    开心
    2012-9-1 01:54
  • 签到天数: 21 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2011-8-15 11:41:30 | 显示全部楼层
    这个帖子很给力! 他山之玉,商城的决策者们是要好好借鉴下!

    该用户从未签到

     楼主| 发表于 2011-8-21 22:16:44 | 显示全部楼层
    小马的天 发表于 2011-8-15 11:41
    这个帖子很给力! 他山之玉,商城的决策者们是要好好借鉴下!



    正是此意

    该用户从未签到

     楼主| 发表于 2012-4-9 20:52:58 | 显示全部楼层

    潢川大讲堂之四:房事揭秘

      人勤春来早,城乡房事多。这不,从南城到北城,从东关到西关,目光所及之处,脚手架林立,搅拌机轰鸣,铲车钩机往来穿梭,一派热火朝天、大干快上的景象,让人仿佛回到了那个战天斗地、大炼钢铁的激情燃烧岁月。
      整个县城,就是一座硝烟弥漫,如火如荼的建筑工地。
      这么多房子,咋盖的?谁盖的?卖给谁?

    第一节 购房,请擦亮双眼
    办产权证有多难

      目前在建的房屋,大致可以作以下分类:城镇房屋,分为完全产权房、部分产权房、私人违章建筑(包括几户联建);农村房屋,分为农村康居示范村、小产权房、农村集体土地非法建房。这节课我们主要讨论城镇住房。
      童鞋们买房时,最关心的是花了完全产权的钱,最后办不成产权证,这种情况非常普遍,相当纠结。老师最近考察过,城镇正在兴建的商品房不少属于此类。所以童鞋们买房时,一定要擦亮双眼。
      想当初买房时,开发商胸脯拍的“啪啪”响,口若悬河、天花乱坠,拿自己的儿子和亲爹赌咒兼发誓,“肯定”“绝对”能办到产权证,这时候,他双眼冒着绿光,一心在盘算你手中的钱,你要求的啥条件他都能答应,就是让他认你那没出生的儿子做干爹他都愿意。
      但是,请注意,钱一到他手,立即进入“见证奇迹的时刻”,他立马摇身一变,辈份连涨四级,由孙子变成了大爷。以后的事就由不得你了,你要办证,可就难了。碰到温柔型的,他给你施展“拖”字决、发“揉”功,“正在办”、“快了”,“马会就办好了”,让你等到花儿都谢了都办不成;要是碰到耍横型的呢,就“爱咋的咋的”、“要钱没有,要命一条”;还有名义开发商、实际开发商和销售代理商之间踢皮球的情况,让你哭天天不应,叫地地不灵;甚至有黑心开发商把钱收齐后,人间蒸发了,你都不知道找谁说理去。
      因为近几年房价一直在上涨,你盘算着赚了,有证没证的也就将就着过了,开发商正是瞅准了你这个心理,“咋的,你不想要,房子退给我”。你哭也哭了,闹也闹了,折腾一番后,泄气了,认命了。你要是阿Q呢,就这样安慰自己,“那两个钱就算给儿子压岁钱了”,“现在的世界太不成话,儿子骗老子……”。你不要学祥林嫂,逢人就唠叨,“我真傻,真的,我单知道开发商说话不算数,会骗人;我不知道办证会这么难。我老早就将钱交齐了,他们也承诺能办到证,怎么会这样呢,怎么能这样呢……”
      那办个产权证咋就这么难呢?
      这事挺复杂的,十节课也讲不完,咱们还是长话短说。完全产权商品房要求开发商必须要达到五证齐全,即《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售(销售)许可证》,这些证件,涉及到规划、城建、土地、房管、消防、人防、环保、文化、地震、水利、税务、电业、自来水等诸多部门。如果这些部门都能公事公办还好,该达标的达标,该交税费的交税费,关键是盖章审批这事,太坑爹了,关键的关键是没有几个房地产开发商的屁股是干净的,他们在容积率、绿化率、规划实施情况、三通一平、消防设施、建筑质量、物业、公共设施、房屋面积的计算等方面,都或多或少存在偷工减料、缺斤短两、以次充好、擅改规划等行为。虽然不是啥大问题,但上述那些部门都睁着一双贼溜溜的眼,你想让他们闭上一只眼,那他不干,唯一的方法是是用人民币遮住那只眼。如此这般,开发商和有关部门达到了“双赢”,亏的是谁,你用脚指甲都能想出来。
      开发商八仙过海也好,杀猪杀屁股也罢,最后好呆总算是拿到《商品房预售(销售)许可证》,可以对外出售了,这是最后一关,也是最关键的、最重要的一个证件,因为其它四证都办齐了,才能办到《商品房预售许可证》。《预售许可证》将直接影响到商品房买卖合同的法律效力问题,换言之,有这个证才能办到产权证,有关法律规定,“出卖人未取得商品房预售许可证证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”。好多楼盘是拿不到这个证的,因为其它四证有致命的问题,是花钱也摆平不了的。还有的开发商老早就把房子卖了,资金已回笼,他就不再去花钱办那个销售许可证了。这些情况以后会讲到。

      为了便于理解,我们还是从房地产开发的程序讲起,看看这中间都有哪些猫腻,搞懂了这些,你就会明白为什么开发商拿不到《商品房预售(销售)许可证》或不愿意办这个证。

      太累了,喝口水先。这节课就讲到这,以后容老师慢慢地把他们的皮一层层地揭开。

      心急的童鞋,我先告诉你一个选房秘决,如果你想买完全产权房的话,一定要看看他有没有《商品房预售(销售)许可证》,还要防止他搞调包、张冠李戴,比如1、2栋有证,而你买的是3、4栋,最好到房管局核实一下;二是问他能不能办到银行按揭贷款或住房公积金按揭贷款,如果能办到(不是凭他拍胸脯空口白说的,要到银行、住房公积金管理中心去核实),请放心,那一定是完全产权的,如果办不到,那你就要提高警惕了。

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     楼主| 发表于 2012-4-9 20:53:26 | 显示全部楼层
                      
    第二节 要建房先搞地




      从这节课开始,我们主要学习城镇房地产开发的程序,看看都有哪些古懂洋,欢迎各位童鞋爆料。

      一个商品房楼盘的开发,必须有一个前提条件:一个有资质的房地产开发公司提出立项申请。房地产行业可不是你家的后花园,想进去就进去,这个行业审批是比较严格的,四级资质,有多大的金钢钻才能揽多大的瓷器活。而现实情况上,三五个人一合伙,就去搞地皮,经过一番艰苦卓绝的提钱公关,然后再经过一番惊心动魄的拍卖,槌落处,几家欢乐几家喜。

      那位童鞋问,怎么还几家喜?

      这你就不懂了,提到国有土地拍卖,那里面的水可太深了,反正老师我是一个猛子扎进去没见到底,你水性好,试试?这么说吧,国有土地拍卖这档子事,从台后的有关主管部门到台上的拍卖师,再到台下的竞拍者,基本上穿一条裤子,有时候甚至就是“一个人”,啥投标竞标、围标串标的,几堂课也讲不完,不,简直得出一本书。那位童鞋又问,那没有中标的总该哭丧着脸,欢喜不起来吧。这你又“凹凸”了,那没中标的其实就是中标者的合伙人,招标会一结束,他们就“Cherrs!”去了。是有其它竞标者,他们虽然中不了标,但可以抬高价格,按道上的规矩,中标者会给一大笔“封口费”,意思是到时候你牌子象征性地举两下就得了,别哄抬物价。他们也自知功课(是公课,公共关系课)没做足,会知难而退。还有一类人,就是纯粹的搅局者,老师称之为“搅标”,拍卖前扬言要联络竞标者跟中标者PK,或放出话到时候“踢场子”,中标者也会给个10万、20万的“好处”。俗称“捡二皮”,非常形象,小时候劈过甜杆子的60、70后男童鞋会心一笑,勾起无限甜蜜的回忆。

      那位童鞋说,这钱好赚,明儿我也去搅标,捡二皮,挣个奶粉钱。我呸!你上面有大哥没?你手下有小弟没?有大哥你才知道哪宗土地要拍卖,竞标者都有哪些人,中标者后台硬不硬;有小弟你才能去敲,去扰,去搅,注意不是去打、去砸、去抢。人家现在干的都是技术活,人脉广泛、信息灵通、水陆两道,大小通吃,早就不砍砍杀杀的了。你去搅标?你还是早晨起来,面向太阳,先找准哪边是北再说。

      那三五个人怎么就能竞拍到一块地皮呢?他们惯用的一招便是挂靠有资质的房地产开发商,也就是“出借资质证书”,这种情况在中国各行业相当普遍,虽然明显违法,但主管部门很少有动真格的。这就是上面我们提到的名义开发商、实际开发商,名义开发商只是出借资质证书而已,当然要有报酬,据坊间传说是按楼盘市场价的1%分赃,知道情况的童鞋给爆个料。

      小县城的现实情况:相当部分的楼盘开发,特别是小楼盘,都是采取这种挂靠的名义取得有关规划审批手续,一旦拿到相关手续,分赃完毕后,名义开发商就与实际开发商就分道扬镳,划清了界限,因为名义开发商也不愿过多地承担责任。可以这么说,这些楼盘从立项开始就是不合法的,他们连哄带骗取得规划、施工许可,当然有关部门都猴精猴精的,那他们怎么偏偏就是乐于被哄被骗呢?水至清则无鱼,他们图的就是浑水摸鱼,头头们把肉吃了,也该虾兵蟹将们喝口汤啥的。

      上述情况还算是比较正规的房地产开发,毕竟取得了国有土地使用权,如果继续正规操作的话,那就是城镇完全产权房,如果中途出啥妖蛾子的话,就成了部分产权房。

      还有一种情况就是私人违章建筑,就是一户,或把几户私人的土地盘下来,连片搞开发。国有土地使用权证也有,但那是分散的,无法取得规划审批手续。但他们把房子一推,土地一平,也扎起了房地产开发的架势。当然前提是,先到城建、土地、公共事业这些部门进行公关,拿一些纸质的东西让他们另一只眼闭起来。当然,还得傍一些有头有脸的人做后台,给个干股、分红啥的,可以省下不少麻烦事。此类房屋,价格不便宜,但你是办不到产权证的。

      讲了半天,地算是搞到手了。

      下节课开始进入挖地基、打桩阶段。               

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     楼主| 发表于 2012-4-9 20:54:21 | 显示全部楼层
    第三节 挖个坑等你跳




      在搞到地皮的同时,房地产开发商一般也办理了《建设用地规划许可证》,看似基本的两证齐全了,但这中间容易出妖蛾子。有时会有这种情况,根据城市规划,这块地本来不能用于住宅开发,是“工业用地”或“学校、医院、图书馆等公益项目”或“单位办公综合楼”或“主城区危旧房改造”等等,但开发商来个偷天换日,改变土地规划的用途,用作商品房建设。当然,有能耐的开发商经过一番运作后,最终可以修改规划,虽然是事后弥补,但也属于提钱操作。也有这种情况,本来可以规划为住宅,但为了省钱或简化审批手续,故意申报为其它项目,因为不同的项目,税费的差别可就大了。老实说,其中的歪门邪道,老师也没整明白。

      有些规划是无法更改的,而开发商又舍不得花钱,就不管它合不合规了,先开工再说。所以,有些楼盘是不会让你看《建设用地规划许可证》的,因为这里有猫儿腻。擅自改变土地用途,这为以后办理产权证埋下了定时炸弹,但购房者是蒙在鼓里的。要是私人联建的违章建筑呢,根本就办不到《建设用地规划许可证》的,后面的几证就更无从谈起。还有一种比较常见的情况是,本来规划是10亩地,但开发商私下跟周围邻居勾兑,将他们的地征过来,结果规划三幢楼变成了四幢,那第四幢实质上是“私人联建的违章建筑”。该你倒霉,你哪知道啊,选中了没证的那幢,结果花了一样的钱,买了个没证的房。口水仗、官司,想跟开发商同归于尽的心都有,可人家也不是瓤茬,纠结!

      不管有证没证,是否合规,在小县城,只要有地,马上就可以破土动工了。有的是边盖边跑手续,有的就是闷着头盖。今天城建监察、明天土地监察、后天城管,再加上周围邻居因采光通风问题来闹腾的,还有地盘上的老大,偶尔工地角落甚至中心还有一钉子户矗在那,一拨一拨的都得用人民币来对付。那位童鞋说,开发商成天在酒桌上拼命,还得花这么多钱,真够可怜的!
     
      错!他大把大把地花钱,你以为他花的是自己的钱啊!这些钱,是你掏,我掏,大家掏。

      讲半天还没开始施工。长话短话,一把窝倒。

      于是开发商找建筑商开始施工,这个建筑商也是要有资质的,建筑公司的资质比房地产开发公司资质更为严格,因为大楼盖歪了那可是要出人命的。这个好办,老规矩,挂靠个有资质的建筑公司呗,具体方法同上,“出借资质证书”。实际上是找一个建筑商,即大包,这个大包再将打桩、钢筋、圈梁、现浇、水啊电啊、装修啊之类的分项小包出去,小包商搭个草台班子,七八个人,三五条枪。如此这般,一阵烟花炮竹、地毯花篮、旗袍彩带,剪刀咔嚓咔嚓,Cheers!一个楼盘就这样奠基了。

      其实,忙活了半天,还只是在做房事的前戏。开发商早就急不可耐了,囫囵吞枣、蜻蜓点水地敷衍一番后,就开始提枪上马,直攻本垒……(此处删去500字)。

      第一步,先打地基,当然是挖个坑了,担心没多少人主动往里跳,几乎与此同时,富丽堂皇的售楼部就拨地而起。得!他就开始销售了,名曰“定金”、“交10万当11万用”等等。那立体效果图整的跟迪拜海滩酒店似的(注:世界上唯一七星级酒店),东草坪,西假山,南小桥,北流水,好象要把苏州拙政园搬过来。那名字整的,城、都、府、园啥的都“凹凸”了,现在都“欧洲印象”、“普罗旺世”、“剑桥名郡”,这是要把欧洲迁过来;还有“纽约故事”、“夏威夷风情”、“曼哈顿社区”,这是要把美国移过来。满足了部分人想移民吧,人家不要,又心痒痒的崇洋心理,得!咱就在中国享受欧美风情吧。实际也就一大杂园,所谓绿地,就是在夹缝中栽三五棵树,两年不到,就成垃圾堆了;所谓喷泉,就是一消防栓,接一水管能喷五层楼高,真能喷啊!

      但是,不得不说,在一二线大城市,虽然楼盘虚假宣传是常事,但由于城市规划、部门监督、工程监理、住户监督相对严格,那小区整得象模象样的。也难怪人家贵。大城市买房,水份要小得多,至少产权毋须担心,即使有冤,也有喊冤的地方,还有业主联合会啥的。县城是便宜,但就象买猪肉,一不小心,你花同样的钱,可能买到老母猪肉、注水猪肉、病死猪肉。不但买房、买肉、包括衣服、日用品啥的,你都要练就一双火眼金睛,不然,假冒伪劣那是常事。这不,最近论坛上关于红豆专卖店的事就吵的沸沸扬扬的。这不是咱潢川这个小县城特有的现象。你到更小的地方,到农村看看,那牙膏、酱油啥的,更假。一句话,中国特色。

      作为一个中国人,从早晨打开电视的新闻,到夜里上床时盖的鸭绒被,一天之中,我们的经历的有几样是真实的?

      我们是不是成天生活在虚幻中?

      这个世界有我吗?

      世界有吗?

      有吗?

      呵呵,咋扯到哲学问题了。

      跑题了。回到现实。

      潢川正规的房地产开发公司也不少,如*华、*夏,他们开发的楼盘,其它的不好说,但产权是没问题的。还是那个小窍门,这证那证的咱看不懂,也不知真假,咱就是要办按揭,这月按揭下月就还。因为只有五证齐全才能办到按揭的。就是要花钱买个实在,要不我花个小钱去买小产权房。你交定金啥的,属于赌一赌运气,碰上讲良心的算你蒙对了。

      那些急着买房的人啊,他才挖了个小坑,在那的掏咕几下,你就欲火焚身,hold不住了,纵身往里一跳。他不坑你坑谁啊,难道他成天坑爹去?常言道,有钱不赚,纯属混蛋,有钱不捞,家有金条?老实说,像老师这样纯粹、纯洁、纯情的人,都想坑你,因为你不但钱多,关键是人还比较傻,坑你,一是不用承担任何法律后果,那合同字里行间处处藏着玄机,就你那智商能整明白,何况解释权归我;二是在道德上我也不受遣责,因为你有钱啊,就当打一个土豪了,有钱大家花,独乐乐何如众乐乐;三在良心上也说得过去,就算你做了一件善事

      在线上我看有反映鑫地花园、五中成功家园的情况,具体情况是咋样的,谁给说一下。

      下节课讲啥,还没想好,该主体工程、水电、三通一平、公共设施、车库、物业啥的,是不是该讲小产权房了。下周工作较忙,可能要歇一歇了。欢迎童鞋们提问。

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     楼主| 发表于 2012-4-9 20:56:21 | 显示全部楼层
                      
    第五节  买小产权房 要算算经济账




        从这节课开始,咱们讲讲小产权房。

        小产权房特指在农村,占用农村集体土地或耕地建房,并出售给外村农民或城镇居民。这里老师要澄清一个概念,“小产权”并不是法律名词,是人们相对于“大产权房”的一种俗称,有的人错误地认为小产权也是一种产权,只是“有点小”而已,其实这个“小”的实质意义是“没有”。从法律上讲,村民可以随时赶你走,因为集体土地是不能私自买卖的,你一个外乡人或城镇居民无权占有,哪怕是短期的。所谓购房协议,是非法的、无效的。村民赶你走,你如果申请法律援助,法律最多支持你找开发商追偿。有兴趣的童鞋可以摆渡一下北京宋庄画家村小产权房案。

        那位童鞋颇不服气,小产权房咋的,我就住上了,谁能把我怎么着?是啊,现在没人把你怎么着,将来呢?抛开这些不谈,人们之所以愿意买小产权房,唯一的原因是:便宜。

        小产权房真的便宜吗?

        老师以一个经济学家的身份,负责任地告诉你,小产权房远比你想像的要贵。下面我从经济、法律、人文等方面加以对比分析,可能有不准确的地方,但老师意图给童鞋们开拓一下分析问题的思路-既要透过现象看本质,分析现实潜在利益,又要风物长宜放眼量,把握未来发展趋势。

        复杂的不谈,只引入一个经济学概念,既机会成本。所谓机会成本,浅言之,就是你得到某种东西的同时,所要放弃另一些东西的最大价值。这里,我们假定你想买房,在城区产权房和郊区小产权房之间作选择,面积都是100平方。城区产权房价格3500元,总价35万元;郊区小产权房价格1500元,总价15万元。简单对比,小产权房便宜20万元,有人就理所当然地认为,反正都是“住”,干吗多掏20万去办一张不能当饭吃的证呢?其实你没有考虑小产权房的机会成本,即:你买了小产权房,从而失去了大产权房应该享有的那些利益。

        一、信贷成本。大产权房的好处之一便是可以享受到银行或住户公积金按揭贷款,此类贷款是目前个人贷款中利率最低的,大概月息六厘左右(公积金按揭贷款利率更低)。童鞋们也都知道,目前市场上资金非常抢手,民间借贷月息大概在一分二到一分五之间。大产权房贷款还清后,如急需资金还可以办理住房抵押贷款。可以这么说,大产权房是活的,是流动的不动产,而小产权房是死的,是无法变现的不动产。如果以购买小产权房的15万元去付大产权房的首付,余下的20万元办理按揭,同民间借贷相比,在利率上每月可以享受5厘左右的优惠,20年下来,可以享受优惠8万元(计算公式颇为复杂,大概这个数吧)。这8万元,是你购买小产权房享受不到的,也就是小产权房的机会成本,我称之为信贷成本。

        那位童鞋说,我不喜欢欠债的感觉或者说我不愿当房奴,我就愿一次性掏钱走干路。这都啥时代了,你还有这观念,告诉你,现在能贷到款、借到钱,那都是实力、能力的象征。只有月供超过家庭收入的50%才能算房奴,20万贷款20年,月供1600,贷10年的话月供2800。童鞋们可以拿自己的收入掂量掂量。

        总之,买小产权房,你在信贷方面的损失有8万元。

        二、位置成本。这个很容易理解,小产权之所以便宜,重要原因是其位于城乡结合部,位置比较偏僻,离公共绿地、学校、超市、夜市比较远。同样的房子,因位置因素,每平方米差价应该在500左右。小产权在位置方面的损失在5万元左右,即位置成本5万元。

        三、建筑质量成本。这个也很容易理解,虽然大产权房也存在偷工减料、以次充好的情况,但小产权房在这方面有过之而无不及,毕竟大产权房有公司的信誉,有工程监理公司,有国家质量技术监督、环保、消防验收。大产权房从设计到施工,从钢筋、水泥的等级、标号到防沉降、抗震、环保、消防、保温、防水等诸多方面都要优于小产权房。3年5年看不到,10年过后,一些小产权房就会现原形,诸如沉降导致墙缝开裂、渗水,门窗变形等情况实属正常。据业内人士估计,在建筑成本上,小产权房每平方米要省300元,算下来,就是3万元。

        这节课就讲到这,下节讲法律成本、售后服务成本、人文成本。

        补充一下,老师并不是严重反对小产权房,相反,后面还要讲到购买小产权房的注意事项。               

    该用户从未签到

    发表于 2012-4-10 08:23:51 | 显示全部楼层
    这块神奇的土地,自古以来,就盛产土匪,而且多为悍匪!

    所以潢川市政府的所作所为是有历史渊源的。
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