潢川大讲堂之一：为什么潢川物价这么高？【转】

凡人

潢川大讲堂之一：为什么潢川物价这么高？


　第一节　潢川的房地产供给市场

                     ---晚一步，吃狗屎都是凉的

   

　上课啦！这节课开始给童鞋们讲讲潢川的物价问题，希望老师抛一块玉，能引来无数金砖。

    潢川人都有这样的体会，咱潢川的消费水平高，衣食住行，尤其是房屋和饮食，房价领先于信阳市各县500-1000，价格直逼信阳市师河区，稍好地段的都3000+，已经有4000的在招手了；饮食价格超过周边的武汉、郑州，恐怕在国内县城中首屈一指。说潢川人收入高吧，打死你我也不信，给个理由先？说潢川人富吧，本地人憋屈的慌，外地人会笑掉大牙；说潢川有啥特色吧，就只能拿出个区位优势来说事，可那是在农业社会，赶个驴车马车或11号啥的下汉口，在潢大庄歇歇脚，喝碗糊辣汤，啃个高桩馍，趁着天蒙蒙亮赶紧上路。在全球化的背景下，那点优势慢慢消失、几近于无。

    相对贫穷的潢川为什么物价相对较高，潢川物价高的根源在哪里？

　在基本由市场定价的情况下，影响价格涨跌的主要因素是供求规律，浅言之就是卖和买的关系，供大于求，价格下降，供小于求，价格上涨，供求平衡，价格平稳。潢川物价高的表面现象当然是市场供给小于需求，粥少僧多导致价格偏高。供求平衡有数量的平衡，还有结构的平衡，这个有点小复杂，我会在后面结合事例仔细讲解。

    为什么偏偏潢川市场供给小、需求大呢？

　 这得拿房地产来说事，先从供给方面谈起。

　 小孩没粮，说来话长。

    90年代是中国经济高速发展的时期，也是江湖乱道的时期，市场蕴育着无限的商机，国家对土地的管理比较松也比较乱，这时候撑死胆大的饿死胆小的，有的县就抓住机遇，混水摸鱼，乱中取胜，那时候嫌打政策“擦边球”麻烦，都明火执仗地干。比较普遍的是将县城周边农村城市化（那时候农民非常愿意当市民，现在恰恰相反，市民想当农民可难喽），拉大城市框架，储备了大量土地，所以供应比较充足，并建立了一些专业市场，拓展了城市中心。潢川呢，就在那方圆500米的地方整来整去，时至今日，潢川的中心地带仍是那方圆500米。当然，还是干了些事的。

    那潢川在黄金十年都干了些啥呢？

    一是干了件大事。就是建火车站开发区，算是将潢川的区位优势发挥了。但先期选位失当，离城太远，这本不是错，利用得当还是优势（空间大、框架大，潜力大），但后期发展方向错误，没有将其与县城对接，如果将建国、金星、刘淀行等村变为城区，那将是何等壮观的场面。20年过去了，仍开而不发，大片土地、房屋闲置。现在再想回头搞，难啦，机遇机遇，机会错过了就等20年再遇吧！再说了，人家开发区是省直管，跟你潢川平起平坐，你在那忙活，说不定是热屁股贴冷脸上呢，纠结吧！

    浪费了一大块地啊！

    二是又干了件大事。就是跃进路、航空南路的拓宽改造，这是90年代潢川可圈可点的大手笔，值得在《潢川县志》里大书特书。虽然看着一棵棵遮天蔽日的梧桐树被砍倒，令人无比心痛，尤其是二中对面那棵歪脖树，老师我当年曾跟一女同学靠在那棵梧桐树上……，童鞋们别想歪了，是在一起谈人生谈理想啦，你以为象你们现在啊！鼓掌的都心领神会吧。言归正传，话说无数潢川县城原住民拖儿带女离开了世代居住的门面房、临街房，他们为潢川的市政建设作出了突出的牺牲与杰出的贡献，当初毫无怨言地迁到机场新区（那个年代事真好办啊！哪用得着动用黑社会）。问题就出在这，好端端的飞机场，一望无际的平地，国民党、小日本经营了好多年，少说也有千把亩吧，全部被分成百十来平方的豆腐块，一家一家的建个独门小院，整个规划一塌糊涂，完全是农村宅基地似的建设模式。而新一届政府一看那地方太素了，也不管事了，主干道就一直荒废在那。结果，那里成了贫民窟，住户声泪俱下，磬竹难书。不熟悉那地方的人千万别进去，一进去就象进了八卦棋盘阵，能活着出来，用铁道部发言人的话来说就是“奇迹”。我第一次进去，只顾数电线杆去了，结果头碰了两次，被别人自行车撞了三次，还是没找到亲戚的家，还好，最后一瘸一拐地带着“生命迹象”出来了，奇迹啊！你以为谁都有项炜伊那样的好运气啊？无奈之下，一些住户又到城中心买房，不少房子就闲置了。当然，这也不能怪当时的规划，那些老潢川离开了故居想要一块地是完全可以理解的，那个年代住楼房心里就是不踏实，那地算是谁的啊？只有独门独院才是“我”的。设想一下，如果当初这批迁移户另选它处（那时征农用地太容易了），而将机场新区闲置，该是多么大的一块蛋糕啊！

    又浪费了一大块地啊！

    三是干脆啥事也不干。90年代中后期，那可真是黄金中的超白金年代啊！啥事都管干，违法不犯罪，只管拍脑袋，钱不是问题。甚至在2000年以后的几年，打“擦边球”仍是很伟大的政绩。这时候霹雳一声雷，潢川空降个一把手，此君颇得老子“无为而治”的施政方略，特长是爱玩、会玩，不理政事、正事，加之后院经常起火，一般不是在郑州，就是在去郑州的路上。此君经常拍着胸脯：在我的任期内，力争完成潢川县改市工作。因为他是上面来的，全县人民觉得有盼头，“颈项都伸得很长，仿佛许多鸭，被无形的手捏住了的，向上提着。静了一会，似乎有点声音，便又动摇起来，轰的一声，都向后退”。结果此君鞋底抹油，让大家伙彻底绝望。回过头想想，神马县啊市啊省啊的都是浮云，发展才是硬道理。以后谁再拿这说事，老师跟谁急。此君最大的缺点是不太贪财（坊间传说他好那口，也是啊，啥都不贪，哪有资格当干部），尤其对土地征用、市政建设中的道道他没整明白，如果他整明白了，潢川肯定不是现在这个样。从固始的情况可见一斑，人家一把手前腐后继才换来今天的发展。这叫干大事不拘小节，也叫功过三七开，交学费啦、允许犯错误啦，摸着石头过河啦，中国特色的逻辑，有点黑色幽默的味道，童鞋们浅尝辄止，请勿细品。抛开其它的不提，那年头，最大的失误是没将县委、政府迁走，如果政府迁到新城区，其发挥的辐射带动作用无可限量，还腾出了大块黄金宝地，潢川必将是一番新天地，殊为可惜！现在再搞这事，征地的难度无需多言，贫困县你想盖气派的政府办公大楼？掂量掂量自己头上的乌纱帽吧。

    又浪费了一大块……大好时光啊！

    不得不承认，黄金的十年我们错过了。啥也不说了，千言万语汇集成一句话：

    晚一步，吃狗屎都是凉的。

    在城市化浪潮的冲击下，城区小，土地有限，商品房供应少的局面就不可避免。那位童鞋问了，现在商品房不缺啊，你看有很多闲置的，包括一些背街的门面房。这位童鞋观察的仔细，问题提的尖锐。老师所说的供给不止是数量的问题，比如说缺口多少多少平方，还有个结构问题。打个比方，你到菜场买菜，整条街的菜琳琅满目，但你依然两手空空，为啥？没你喜欢吃的，而你喜欢吃的不但卖的少，还贵，你就觉得菜价怎么这么贵啊！比如刚才说的机场新区、火车站开发区的房子由于位置欠佳而闲置，有的房型欠佳，有的产权不清，也在闲置着；还有市场信息失灵问题，想买房的找不到好房子，好房子一时找不到买主，这叫磨擦性闲置。但是这些情况其它县也存在，我们主要讲潢川的特殊情况。

    当然，供给少并不必然导致房价高，这里面还有个需求的问题。如果需求不大，房子没人买，价格仍然上不去。问题就在于潢川的房子需求不但量大，而且在结构上还有潢川的特色。涉及到历史的人文沉淀、城市规划、区位、教育、小城镇建设等一些影响需求的因素。

    这节课时间到了，下节再讲潢川的房地产需求吧。

    下课！

凡人

第二节　潢川的房地产需求市场

――你信吗？不信你给个理由先

    上节课我们讲到潢川房地产市场供给短板的原因。但即使房源再少，只要没人买，房价依然上不去。然而潢川情况是：农村的要进城，城里的要升级，不少三口之家以两套房为标准配置，大家都在忙于房事，房屋需求一直居高不下。
　　是什么原因导致潢川房屋的需求高涨？
　  一是乡镇（首集，也可叫小城镇）建设落后，没有较好地发挥吸纳农村居民的功能。加强小城镇建设是中国城市化发展的方向，但潢川乡镇这些年发展缓慢，越来越多的农村居民直接到县城买房。乡镇落后的原因首推乡镇教育的崩溃，关于乡镇教育的崩溃以后老师会另开专题讲座。看看周围各县，固始、商城、光山，人家乡镇小学、初中甚至高中蓬勃发展，再看看我们潢川，农村高中木有了，农村初中挣扎在死亡的边缘，农村小学还有木有？有的小学学前班加六个年级才一二十来个学生，这也叫有吗？外县也有送孩子到县城上学的情况，但没有潢川这么猛烈彻底。加之乡镇医疗、公共文化娱乐设施的缺失以及新街的无序开发，导致乡镇只能是个菜市场，商业不繁荣，聚不住人。房子也不少，木有人住，大家一窝蜂往县城挤。这怪不得百姓，谁不愿给孩子提供好点的教育呢，用潢川人的话来说“拉棍要饭也要供孩子上学”，用主流的话来讲是“再穷不能穷教育”、“百年大计，教育为本”。这种局面导致县城房地产需求高涨。可以设想一下，全县20多个乡镇首集，如果每个首集多吸纳1000户农村居民，县城的房地产还会这样火吗？
   这是是颇具潢川特色的城乡二元化状况，我将它作为潢川房地产市场需求高涨的首因。
   你信吗？反正我是信的。这句话听起来怎么软绵绵的。
   你信吗？不信你给个理由先。这样霸道才符合铁老大的身份是吧。
　  二是行政区规划朝三暮四、乱七八糟，导致行政单位员工家属楼更新慢甚至缺失，推动了房地产需求的高涨。这又不得不从20年前说起，90年代初，潢川的行政区规划是在机场新区，把技术监督局、劳动就业局、农行、保险公司忽悠去以后，新一届政府一看，那地方太素了，就搁置不去推动了，想更弦改张。中间将近十年时间一直飘忽不定，今年声东，明年击西，书记指南，县长打北，实际在原地打转，这可是令人痛惜的十年黄金发展时间。再后来终于定下盘子，行政区设在西三环路（那位童鞋说又在提潢光一体化了，这还是概念吧，老师正在研究这个热屁股贴冷脸的课题呢，手头有资料的童鞋提供一下）。可惜晚一步，吃狗屎都是凉的。稀稀拉拉的迁去几个单位后，再征地可就越来越难了，而且将行政区设在交通要道两旁本身就值得商榷。结果只有环保局行动早，赶上了点，盖了家属楼，其它单位如检察院、技术监督局、新华书店、地税局等单位失去了盖家属楼的机遇。潢川大部分行政、事业单位的家属楼建于90年代初，那时候纪委是要管的，象控制小车排量一样，科级住多大股级住多大是有文件规定的，那时候的房子面积小、房型差、结构烂，有的单位就没建家属楼。检察院家属楼最为典型，盖在机场新区不说，五六十平方的房子，客厅不到十平方，你说现在能住的舒心吗？这些行政、事业单位员工便将目光投向滨河湾、丹桂园、东方半岛等潢川较高档次的住宅，直接推动了房地产需求的高涨。可以设想一下，如果在2000年左右将大部分的行政、事业单位（包括四大家）迁往新城区，并规划出住宅区，家属楼也竖起来了，潢川房地产还会这样火吗？　
　　可以这么说，潢川不缺房子，但缺的是宽敞舒适的房子。
　　三是专业市场建设缺乏战略眼光，建一个死一个。近20年，潢川也建了一些专业市场，只有商贸城服装市场和东关蔬菜批发市场还算成功。其它的如北关副食品批发市场，位于当年交通拥挤的般空北路，狭窄低矮的市场通道，狭小的门面，一开始就冷冷清清，即使将商户强行往里赶也没成功，现在倒发展成小吃一条街了，想必童鞋们对周记固始鹅块、传店王氏龙虾有点印象吧。还好，和副食扯上边了；盐业大市场，开始也是向副食方向发展，结果硬是没人买账，现在倒自发形成了物流市场和仓储市场，算是无心插柳了；还有亚美建材大市场，放在汽车站边，小门小户的，容不下几家，那个乱象啊！现在建材商家都自发的往西关移。更不必提东关大市场，完全死啦死啦的，大太阳天都有阴森森的感觉。这些市场的建设感觉就象“大跃进”时全民大炼钢铁的情形，砸锅砍树的，结果炼了一堆废铁。但商家还是要做生意的，结果大家都往市中心挤，导致门面房的需求高涨，门面房天价、房租奇高就不难理解。
　　四是历史的人文沉淀因素。潢川历史上曾是豫南行政中心，鱼米之乡，被誉为“小苏州”、“小武汉”。在乡下买块地，在城里置处房产是千百年来土财主世代光宗耀祖的梦想，这种因素对后人产生了潜移默化的影响。你可以观察到到这个现象，周围各县人在潢川安家落户的多，而潢川人会竭尽所能地回到老家窝，一般不会在周围县定居。这种世代潜移默化的影响还体现在，有些潢川人对“城”的定义就是中心地带，二环路以外都是乡下，买房子一定要买“城”里的。我有个同学就是这样，工薪阶层，收入勉强过得去，嫌住的房子小，想买大点的，翠竹园他说是鬼不下蛋的地方，谢桥附近羚锐房产他说是哈蟆不撒尿的地方，他就是要花3000＋买丹桂园的。每回从丹桂园门口过，我都要向里瞅瞅，看啥，看鬼啥时候在那下蛋、蛤蟆啥时候在那撒尿呗。谁看到了告诉我一声，我要去围观一下。这种历史文化的沉淀对房子需求的拉动是无意识的，只可意会，不可言传。
　　我看童鞋们的发言，有对潢川失望的，有想移民的，这是好事，只有别高看潢川，不鸟那些高价房，不扎堆，房价才不会畸形。咱们也不能怪领导，他又没硬往你口袋里掏钱，也没人拿刀逼你，是你自己乖乖地交到售楼部的，还到处找关系，优惠个百儿八十屁颠屁颠的。
　　你信吗？反正我是信的。
　　五是县域经济整体不发达，投资渠道少，因为预期房价只涨不跌，所以房地产被许多市民追捧，导致大量的资金追逐有限的房地产尤其是门面房，进而抬高了房价。
　　以上我们用两节课的时间分析了潢川房地产的供给和需求，我们可以得出这个结论：潢川房地产供给不足，需求旺盛，从而导致房价偏高，进而带动门面房房租偏高。供给和需求都有潢川的特色，所以潢川的物价也有特色。
　　这节课就讲到这里。下节课我们分析一下由房租价格高导致服装、饮食价格高的原因，以及由此带来的螺旋式价格上涨现象。有时间的话再讲讲，在物价高的情况下，如何做到理性消费以及合理投资。
　　下课！

凡人

第三节　房价之原罪

-我承认都是房事惹的祸，那样的房价太高你太残酷

    上节课我们说房租价格高是导致餐饮、服装价格高的主要原因。这是因为房租是餐饮、服装业中最大的成本支出，听说潢川已有不少一年租金10万＋的门面房，你可以计算一下，加上装修的摊销（这个是第二大项）、工人工资、借款利息、水电、税费及其它零星开支，开门一天的成本恐怕要1000多元吧（房租要占三分之一），饭店成本更高（这个和规模有关），服装进价200卖688、一个白菜炒千张卖18实属正常，关键还要看多大的销售量。所以，童鞋们不难理解，为什么潢川的饮食、服装比外地贵了，因为你房租比外地贵，人穷市场又小，同行竞争激烈，销量上不去，为挣回本钱，当然只有提高售价了，以达到“三天不发市，发市吃三天”。这样一来，就容易导致餐饮、服装业进入这样一个恶性循环怪圈：成本大，销量小，只有提高价格，价格越高，买的人越少，结果只有倒闭转让或转行。繁华的商业街，伴随着每天的日出日落，关门清仓大甩卖和开业的鞭炮声此起彼伏，一边是红地毯花篮、袅袅婷婷的礼仪小姐，一边的卷帘门贴着“此店转让”表示无声的祝贺，真是“几家欢乐几家愁，几家高楼饮美酒，几家流落在街头”，岂是简单的一句“市场竞争，适者生存”所能说清的。
    于是我们看到，餐饮业很难有撑过十年的，不知童鞋们注意到没有，南城的九龙大酒店屹立二十年不倒，有啥秘决吗？其实很简单，房子是他自己的，不用付房租，亏不到肉里去，所以他可以强撑，度过90年代末的艰难期后，终于迎来了欣欣向荣的新世纪。我看现在九龙的老板娘比90年代要年轻漂亮的多，为何，一是心情靓了；二是兜里有钱气自华，啥Lancome、Estee lauder、Chanel（分别为兰蔻、雅诗兰黛、香奈尔）的，直接空运来都可以，女人吗，就是要“对自己好一点”。善意的玩笑，活跃课堂气氛，莫见怪哦。大不了哪天中午十一点我亲自登门谢罪，你可别留吃饭，因为T哥中午不让喝酒。但燕鲍翅啥的，你真要是上，我固然不吃，但给个面子，尝尝总还是可以的。那位童鞋说，老师，你好象流口水了耶。错！那不叫口水，科学的说法，那叫“食物的中性刺激引起的脑神经反射现象”，巴甫洛夫说的。咱们潢川人以后啥都要讲科学啊，听卫生部的话哦，注意别喝生水，吃野火烧熟后的食物，至少得穿上树叶裙遮住重要部位，当然披张兽皮就更文明了。这样过不了多久，我们就可以直立行走了。
    马背上钉掌―离蹄太远，打住。
    讲到哪了。
    BS一下自己，潢川人一提到吃就容易智商趋于零，太好吃！但这只是推动餐饮价格高的一个极小的因素。
    一言以蔽之，主要还是因为房租高，其次是销量低。
    为什么销量低，还是因为房事。
    道理也挺简单，老百姓都把钱投向房屋了。没房的节衣缩食要买房，已买了房的缩食节衣为还贷，有一套房的还拼命攒钱想再买一套，谁还有能力去中高档次酒店、名牌服装店消费的。但还是要吃的，那就大排档、家庭餐馆吧，谁叫咱们好吃呢！因为大排档、家庭餐馆没房租或房租低，菜价就可以低，所以比较火爆，中高档酒店最难经营，一般人谁愿意给你交房租呢，单位倒是愿意，但签单消费是把双刃剑，有时会要人命。
    那位童鞋问了，老师你说潢川消费水平低，但还是有不少高档酒店、名牌服装店生意兴隆、顾客盈门，怎么个说法。
    这位童鞋善于思考，不耻上问，奖一朵小红花，外加光州国际酒店会员卡一张，以后在那消费可以9.99折。
   老师是不是可以这样说，经常光顾高档酒店、名牌服装店的，有这样几类人：一是灰色收入高的人（他们从事啥行业还真说不清，有的和房地产沾点边吧）；二是正当收入高的人，那他多半和房地产行业有关，因为搞其它行业挣钱太难太慢，得细着花；三是无职业、无收入、无名份的“三无”人员，特点是青春靓丽，开着宝马、抱着吉娃娃、挎着路易威登去消费，但远处往往有一个房地产老板拿着遥控器，点着“come”或“go”；四是收入不高的人，一般陪着一个介于two和four之间的人去；五是象老师和童鞋们这样的，偶而路过进去，摸了摸，看看标价牌，说这个款式不适合我，那个样式要是有黑色的就好了，老板说仓库有黑色的啊，那好，我有个急事，下次再来看吧。
   也许大概差不多，或许未必不见得吧。
   11点半了，老师要去赴宴了。又提到了吃，下节课咱们干脆就讲吃得了。
   让老师高歌一曲结束这堂课吧（不知不觉学周立波了）。
   我承认都是房事惹的祸，那样的房价太高你太残酷，才会在刹那间只想和你说ByeBye。　
　下课！

凡人

此贴转自潢川在线论坛，看和我们商城有相似之处，所以转过来与大家分享一下。

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其实商城何不是如此呢？有些东西比潢川更贵呢！

咸水鱼

确实

前程似锦

秦岭

小马的天

这个帖子很给力！ 他山之玉，商城的决策者们是要好好借鉴下！

凡人

小马的天 发表于 2011-8-15 11:41
这个帖子很给力！ 他山之玉，商城的决策者们是要好好借鉴下！

正是此意

凡人

　　人勤春来早，城乡房事多。这不，从南城到北城，从东关到西关，目光所及之处，脚手架林立，搅拌机轰鸣，铲车钩机往来穿梭，一派热火朝天、大干快上的景象，让人仿佛回到了那个战天斗地、大炼钢铁的激情燃烧岁月。
　　整个县城，就是一座硝烟弥漫，如火如荼的建筑工地。
　　这么多房子，咋盖的？谁盖的？卖给谁？

第一节　购房，请擦亮双眼

办产权证有多难

　　目前在建的房屋，大致可以作以下分类：城镇房屋，分为完全产权房、部分产权房、私人违章建筑（包括几户联建）；农村房屋，分为农村康居示范村、小产权房、农村集体土地非法建房。这节课我们主要讨论城镇住房。
　　童鞋们买房时，最关心的是花了完全产权的钱，最后办不成产权证，这种情况非常普遍，相当纠结。老师最近考察过，城镇正在兴建的商品房不少属于此类。所以童鞋们买房时，一定要擦亮双眼。
　　想当初买房时，开发商胸脯拍的“啪啪”响，口若悬河、天花乱坠，拿自己的儿子和亲爹赌咒兼发誓，“肯定”“绝对”能办到产权证，这时候，他双眼冒着绿光，一心在盘算你手中的钱，你要求的啥条件他都能答应，就是让他认你那没出生的儿子做干爹他都愿意。
　　但是，请注意，钱一到他手，立即进入“见证奇迹的时刻”，他立马摇身一变，辈份连涨四级，由孙子变成了大爷。以后的事就由不得你了，你要办证，可就难了。碰到温柔型的，他给你施展“拖”字决、发“揉”功，“正在办”、“快了”，“马会就办好了”，让你等到花儿都谢了都办不成；要是碰到耍横型的呢，就“爱咋的咋的”、“要钱没有，要命一条”；还有名义开发商、实际开发商和销售代理商之间踢皮球的情况，让你哭天天不应，叫地地不灵；甚至有黑心开发商把钱收齐后，人间蒸发了，你都不知道找谁说理去。
　　因为近几年房价一直在上涨，你盘算着赚了，有证没证的也就将就着过了，开发商正是瞅准了你这个心理，“咋的，你不想要，房子退给我”。你哭也哭了，闹也闹了，折腾一番后，泄气了，认命了。你要是阿Q呢，就这样安慰自己，“那两个钱就算给儿子压岁钱了”，“现在的世界太不成话，儿子骗老子……”。你不要学祥林嫂，逢人就唠叨，“我真傻，真的，我单知道开发商说话不算数，会骗人；我不知道办证会这么难。我老早就将钱交齐了，他们也承诺能办到证，怎么会这样呢，怎么能这样呢……”
　　那办个产权证咋就这么难呢？
　　这事挺复杂的，十节课也讲不完，咱们还是长话短说。完全产权商品房要求开发商必须要达到五证齐全，即《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售（销售）许可证》，这些证件，涉及到规划、城建、土地、房管、消防、人防、环保、文化、地震、水利、税务、电业、自来水等诸多部门。如果这些部门都能公事公办还好，该达标的达标，该交税费的交税费，关键是盖章审批这事，太坑爹了，关键的关键是没有几个房地产开发商的屁股是干净的，他们在容积率、绿化率、规划实施情况、三通一平、消防设施、建筑质量、物业、公共设施、房屋面积的计算等方面，都或多或少存在偷工减料、缺斤短两、以次充好、擅改规划等行为。虽然不是啥大问题，但上述那些部门都睁着一双贼溜溜的眼，你想让他们闭上一只眼，那他不干，唯一的方法是是用人民币遮住那只眼。如此这般，开发商和有关部门达到了“双赢”，亏的是谁，你用脚指甲都能想出来。
　　开发商八仙过海也好，杀猪杀屁股也罢，最后好呆总算是拿到《商品房预售（销售）许可证》，可以对外出售了，这是最后一关，也是最关键的、最重要的一个证件，因为其它四证都办齐了，才能办到《商品房预售许可证》。《预售许可证》将直接影响到商品房买卖合同的法律效力问题，换言之，有这个证才能办到产权证，有关法律规定，“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。好多楼盘是拿不到这个证的，因为其它四证有致命的问题，是花钱也摆平不了的。还有的开发商老早就把房子卖了，资金已回笼，他就不再去花钱办那个销售许可证了。这些情况以后会讲到。

　　为了便于理解，我们还是从房地产开发的程序讲起，看看这中间都有哪些猫腻，搞懂了这些，你就会明白为什么开发商拿不到《商品房预售（销售）许可证》或不愿意办这个证。

　　太累了，喝口水先。这节课就讲到这，以后容老师慢慢地把他们的皮一层层地揭开。

　　心急的童鞋，我先告诉你一个选房秘决，如果你想买完全产权房的话，一定要看看他有没有《商品房预售（销售）许可证》，还要防止他搞调包、张冠李戴，比如1、2栋有证，而你买的是3、4栋，最好到房管局核实一下；二是问他能不能办到银行按揭贷款或住房公积金按揭贷款，如果能办到(不是凭他拍胸脯空口白说的，要到银行、住房公积金管理中心去核实)，请放心，那一定是完全产权的，如果办不到，那你就要提高警惕了。

凡人

                  

第二节 要建房先搞地

　　从这节课开始，我们主要学习城镇房地产开发的程序，看看都有哪些古懂洋，欢迎各位童鞋爆料。

　　一个商品房楼盘的开发，必须有一个前提条件：一个有资质的房地产开发公司提出立项申请。房地产行业可不是你家的后花园，想进去就进去，这个行业审批是比较严格的，四级资质，有多大的金钢钻才能揽多大的瓷器活。而现实情况上，三五个人一合伙，就去搞地皮，经过一番艰苦卓绝的提钱公关，然后再经过一番惊心动魄的拍卖，槌落处，几家欢乐几家喜。

　　那位童鞋问，怎么还几家喜？

　　这你就不懂了，提到国有土地拍卖，那里面的水可太深了，反正老师我是一个猛子扎进去没见到底，你水性好，试试？这么说吧，国有土地拍卖这档子事，从台后的有关主管部门到台上的拍卖师，再到台下的竞拍者，基本上穿一条裤子，有时候甚至就是“一个人”，啥投标竞标、围标串标的，几堂课也讲不完，不，简直得出一本书。那位童鞋又问，那没有中标的总该哭丧着脸，欢喜不起来吧。这你又“凹凸”了，那没中标的其实就是中标者的合伙人，招标会一结束，他们就“Cherrs！”去了。是有其它竞标者，他们虽然中不了标，但可以抬高价格，按道上的规矩，中标者会给一大笔“封口费”，意思是到时候你牌子象征性地举两下就得了，别哄抬物价。他们也自知功课（是公课，公共关系课）没做足，会知难而退。还有一类人，就是纯粹的搅局者，老师称之为“搅标”，拍卖前扬言要联络竞标者跟中标者PK，或放出话到时候“踢场子”，中标者也会给个10万、20万的“好处费”。俗称“捡二皮”，非常形象，小时候劈过甜杆子的60、70后男童鞋会心一笑，勾起无限甜蜜的回忆。

　　那位童鞋说，这钱好赚，明儿我也去搅标，捡二皮，挣个奶粉钱。我呸！你上面有大哥没？你手下有小弟没？有大哥你才知道哪宗土地要拍卖，竞标者都有哪些人，中标者后台硬不硬；有小弟你才能去敲，去扰，去搅，注意不是去打、去砸、去抢。人家现在干的都是技术活，人脉广泛、信息灵通、水陆两道，大小通吃，早就不砍砍杀杀的了。你去搅标？你还是早晨起来，面向太阳，先找准哪边是北再说。

　　那三五个人怎么就能竞拍到一块地皮呢？他们惯用的一招便是挂靠有资质的房地产开发商，也就是“出借资质证书”，这种情况在中国各行业相当普遍，虽然明显违法，但主管部门很少有动真格的。这就是上面我们提到的名义开发商、实际开发商，名义开发商只是出借资质证书而已，当然要有报酬，据坊间传说是按楼盘市场价的1%分赃，知道情况的童鞋给爆个料。

　　小县城的现实情况：相当部分的楼盘开发，特别是小楼盘，都是采取这种挂靠的名义取得有关规划审批手续，一旦拿到相关手续，分赃完毕后，名义开发商就与实际开发商就分道扬镳，划清了界限，因为名义开发商也不愿过多地承担责任。可以这么说，这些楼盘从立项开始就是不合法的，他们连哄带骗取得规划、施工许可，当然有关部门都猴精猴精的，那他们怎么偏偏就是乐于被哄被骗呢？水至清则无鱼，他们图的就是浑水摸鱼，头头们把肉吃了，也该虾兵蟹将们喝口汤啥的。

　　上述情况还算是比较正规的房地产开发，毕竟取得了国有土地使用权，如果继续正规操作的话，那就是城镇完全产权房，如果中途出啥妖蛾子的话，就成了部分产权房。

　　还有一种情况就是私人违章建筑，就是一户，或把几户私人的土地盘下来，连片搞开发。国有土地使用权证也有，但那是分散的，无法取得规划审批手续。但他们把房子一推，土地一平，也扎起了房地产开发的架势。当然前提是，先到城建、土地、公共事业这些部门进行公关，拿一些纸质的东西让他们另一只眼闭起来。当然，还得傍一些有头有脸的人做后台，给个干股、分红啥的，可以省下不少麻烦事。此类房屋，价格不便宜，但你是办不到产权证的。

　　讲了半天，地算是搞到手了。

　　下节课开始进入挖地基、打桩阶段。               

凡人

第三节　挖个坑等你跳

　　在搞到地皮的同时，房地产开发商一般也办理了《建设用地规划许可证》，看似基本的两证齐全了，但这中间容易出妖蛾子。有时会有这种情况，根据城市规划，这块地本来不能用于住宅开发，是“工业用地”或“学校、医院、图书馆等公益项目”或“单位办公综合楼”或“主城区危旧房改造”等等，但开发商来个偷天换日，改变土地规划的用途，用作商品房建设。当然，有能耐的开发商经过一番运作后，最终可以修改规划，虽然是事后弥补，但也属于提钱操作。也有这种情况，本来可以规划为住宅，但为了省钱或简化审批手续，故意申报为其它项目，因为不同的项目，税费的差别可就大了。老实说，其中的歪门邪道，老师也没整明白。

　　有些规划是无法更改的，而开发商又舍不得花钱，就不管它合不合规了，先开工再说。所以，有些楼盘是不会让你看《建设用地规划许可证》的，因为这里有猫儿腻。擅自改变土地用途，这为以后办理产权证埋下了定时炸弹，但购房者是蒙在鼓里的。要是私人联建的违章建筑呢，根本就办不到《建设用地规划许可证》的，后面的几证就更无从谈起。还有一种比较常见的情况是，本来规划是10亩地，但开发商私下跟周围邻居勾兑，将他们的地征过来，结果规划三幢楼变成了四幢，那第四幢实质上是“私人联建的违章建筑”。该你倒霉，你哪知道啊，选中了没证的那幢，结果花了一样的钱，买了个没证的房。口水仗、官司，想跟开发商同归于尽的心都有，可人家也不是瓤茬，纠结！

　　不管有证没证，是否合规，在小县城，只要有地，马上就可以破土动工了。有的是边盖边跑手续，有的就是闷着头盖。今天城建监察、明天土地监察、后天城管，再加上周围邻居因采光通风问题来闹腾的，还有地盘上的老大，偶尔工地角落甚至中心还有一钉子户矗在那，一拨一拨的都得用人民币来对付。那位童鞋说，开发商成天在酒桌上拼命，还得花这么多钱，真够可怜的！
　
　　错！他大把大把地花钱，你以为他花的是自己的钱啊！这些钱，是你掏，我掏，大家掏。

　　讲半天还没开始施工。长话短话，一把窝倒。

　　于是开发商找建筑商开始施工，这个建筑商也是要有资质的，建筑公司的资质比房地产开发公司资质更为严格，因为大楼盖歪了那可是要出人命的。这个好办，老规矩，挂靠个有资质的建筑公司呗，具体方法同上，“出借资质证书”。实际上是找一个建筑商，即大包，这个大包再将打桩、钢筋、圈梁、现浇、水啊电啊、装修啊之类的分项小包出去，小包商搭个草台班子，七八个人，三五条枪。如此这般，一阵烟花炮竹、地毯花篮、旗袍彩带，剪刀咔嚓咔嚓，Cheers!一个楼盘就这样奠基了。

　　其实，忙活了半天，还只是在做房事的前戏。开发商早就急不可耐了，囫囵吞枣、蜻蜓点水地敷衍一番后，就开始提枪上马，直攻本垒……（此处删去500字）。

　　第一步，先打地基，当然是挖个坑了，担心没多少人主动往里跳，几乎与此同时，富丽堂皇的售楼部就拨地而起。得！他就开始销售了，名曰“定金”、“交10万当11万用”等等。那立体效果图整的跟迪拜海滩酒店似的（注：世界上唯一七星级酒店），东草坪，西假山，南小桥，北流水，好象要把苏州拙政园搬过来。那名字整的，城、都、府、园啥的都“凹凸”了，现在都“欧洲印象”、“普罗旺世”、“剑桥名郡”，这是要把欧洲迁过来；还有“纽约故事”、“夏威夷风情”、“曼哈顿社区”，这是要把美国移过来。满足了部分人想移民吧，人家不要，又心痒痒的崇洋心理，得！咱就在中国享受欧美风情吧。实际也就一大杂园，所谓绿地，就是在夹缝中栽三五棵树，两年不到，就成垃圾堆了；所谓喷泉，就是一消防栓，接一水管能喷五层楼高，真能喷啊！

　　但是，不得不说，在一二线大城市，虽然楼盘虚假宣传是常事，但由于城市规划、部门监督、工程监理、住户监督相对严格，那小区整得象模象样的。也难怪人家贵。大城市买房，水份要小得多，至少产权毋须担心，即使有冤，也有喊冤的地方，还有业主联合会啥的。县城是便宜，但就象买猪肉，一不小心，你花同样的钱，可能买到老母猪肉、注水猪肉、病死猪肉。不但买房、买肉、包括衣服、日用品啥的，你都要练就一双火眼金睛，不然，假冒伪劣那是常事。这不，最近论坛上关于红豆专卖店的事就吵的沸沸扬扬的。这不是咱潢川这个小县城特有的现象。你到更小的地方，到农村看看，那牙膏、酱油啥的，更假。一句话，中国特色。

　　作为一个中国人，从早晨打开电视的新闻，到夜里上床时盖的鸭绒被，一天之中，我们的经历的有几样是真实的？

　　我们是不是成天生活在虚幻中？

　　这个世界有我吗？

　　世界有吗？

　　有吗？

　　呵呵，咋扯到哲学问题了。

　　跑题了。回到现实。

　　潢川正规的房地产开发公司也不少，如*华、*夏，他们开发的楼盘，其它的不好说，但产权是没问题的。还是那个小窍门，这证那证的咱看不懂，也不知真假，咱就是要办按揭，这月按揭下月就还。因为只有五证齐全才能办到按揭的。就是要花钱买个实在，要不我花个小钱去买小产权房。你交定金啥的，属于赌一赌运气，碰上讲良心的算你蒙对了。

　　那些急着买房的人啊，他才挖了个小坑，在那嘚吧嘚的掏咕几下，你就欲火焚身，hold不住了，纵身往里一跳。他不坑你坑谁啊，难道他成天坑爹去？常言道，有钱不赚，纯属混蛋，有钱不捞，家有金条？老实说，像老师这样纯粹、纯洁、纯情的人，都想坑你，因为你不但钱多，关键是人还比较傻，坑你，一是不用承担任何法律后果，那合同字里行间处处藏着玄机，就你那智商能整明白，何况解释权归我唦；二是在道德上我也不受遣责，因为你有钱啊，就当打一个土豪了，有钱大家花，独乐乐何如众乐乐唦；三在良心上也说得过去，就算你做了一件善事唦。

　　在线上我看有反映鑫地花园、五中成功家园的情况，具体情况是咋样的，谁给说一下。

　　下节课讲啥，还没想好，该主体工程、水电、三通一平、公共设施、车库、物业啥的，是不是该讲小产权房了。下周工作较忙，可能要歇一歇了。欢迎童鞋们提问。

凡人

                  

第五节 　买小产权房　要算算经济账

    从这节课开始，咱们讲讲小产权房。

    小产权房特指在农村，占用农村集体土地或耕地建房，并出售给外村农民或城镇居民。这里老师要澄清一个概念，“小产权”并不是法律名词，是人们相对于“大产权房”的一种俗称，有的人错误地认为小产权也是一种产权，只是“有点小”而已，其实这个“小”的实质意义是“没有”。从法律上讲，村民可以随时赶你走，因为集体土地是不能私自买卖的，你一个外乡人或城镇居民无权占有，哪怕是短期的。所谓购房协议，是非法的、无效的。村民赶你走，你如果申请法律援助，法律最多支持你找开发商追偿。有兴趣的童鞋可以摆渡一下北京宋庄画家村小产权房案。

    那位童鞋颇不服气，小产权房咋的，我就住上了，谁能把我怎么着？是啊，现在没人把你怎么着，将来呢？抛开这些不谈，人们之所以愿意买小产权房，唯一的原因是：便宜。

    小产权房真的便宜吗？

    老师以一个经济学家的身份，负责任地告诉你，小产权房远比你想像的要贵。下面我从经济、法律、人文等方面加以对比分析，可能有不准确的地方，但老师意图给童鞋们开拓一下分析问题的思路-既要透过现象看本质，分析现实潜在利益，又要风物长宜放眼量，把握未来发展趋势。

    复杂的不谈，只引入一个经济学概念，既机会成本。所谓机会成本，浅言之，就是你得到某种东西的同时，所要放弃另一些东西的最大价值。这里，我们假定你想买房，在城区产权房和郊区小产权房之间作选择，面积都是100平方。城区产权房价格3500元，总价35万元；郊区小产权房价格1500元，总价15万元。简单对比，小产权房便宜20万元，有人就理所当然地认为，反正都是“住”，干吗多掏20万去办一张不能当饭吃的证呢？其实你没有考虑小产权房的机会成本，即：你买了小产权房，从而失去了大产权房应该享有的那些利益。

    一、信贷成本。大产权房的好处之一便是可以享受到银行或住户公积金按揭贷款，此类贷款是目前个人贷款中利率最低的，大概月息六厘左右（公积金按揭贷款利率更低）。童鞋们也都知道，目前市场上资金非常抢手，民间借贷月息大概在一分二到一分五之间。大产权房贷款还清后，如急需资金还可以办理住房抵押贷款。可以这么说，大产权房是活的，是流动的不动产，而小产权房是死的，是无法变现的不动产。如果以购买小产权房的15万元去付大产权房的首付，余下的20万元办理按揭，同民间借贷相比，在利率上每月可以享受5厘左右的优惠，20年下来，可以享受优惠8万元（计算公式颇为复杂，大概这个数吧）。这8万元，是你购买小产权房享受不到的，也就是小产权房的机会成本，我称之为信贷成本。

    那位童鞋说，我不喜欢欠债的感觉或者说我不愿当房奴，我就愿一次性掏钱走干路。这都啥时代了，你还有这观念，告诉你，现在能贷到款、借到钱，那都是实力、能力的象征。只有月供超过家庭收入的50%才能算房奴，20万贷款20年，月供1600，贷10年的话月供2800。童鞋们可以拿自己的收入掂量掂量。

    总之，买小产权房，你在信贷方面的损失有8万元。

    二、位置成本。这个很容易理解，小产权之所以便宜，重要原因是其位于城乡结合部，位置比较偏僻，离公共绿地、学校、超市、夜市比较远。同样的房子，因位置因素，每平方米差价应该在500左右。小产权在位置方面的损失在5万元左右，即位置成本5万元。

    三、建筑质量成本。这个也很容易理解，虽然大产权房也存在偷工减料、以次充好的情况，但小产权房在这方面有过之而无不及，毕竟大产权房有公司的信誉，有工程监理公司，有国家质量技术监督、环保、消防验收。大产权房从设计到施工，从钢筋、水泥的等级、标号到防沉降、抗震、环保、消防、保温、防水等诸多方面都要优于小产权房。3年5年看不到，10年过后，一些小产权房就会现原形，诸如沉降导致墙缝开裂、渗水，门窗变形等情况实属正常。据业内人士估计，在建筑成本上，小产权房每平方米要省300元，算下来，就是3万元。

    这节课就讲到这，下节讲法律成本、售后服务成本、人文成本。

    补充一下，老师并不是严重反对小产权房，相反，后面还要讲到购买小产权房的注意事项。               

老夏

这块神奇的土地，自古以来，就盛产土匪，而且多为悍匪！

所以潢川市政府的所作所为是有历史渊源的。