[转] 美元大反弹将击垮中国房价

老夏

[转] 美元大反弹将击垮中国房价 转载自 飘倪    转载于 2011年06月01日 18:56 阅读(21952) 评论(53) 分类： 个人日记

举报icon举报
相关搜索词： 房地产价格 中国房地产 人民币升值 房地产泡沫 美国政府

本文已被推荐到腾讯博客，点击了解更多精彩内容

倪金节 新京报 2011年5月26日 星期四 15年前当美元中期反弹形势确立，东南亚奇迹灰飞烟灭，房地产泡沫瞬间倾塌。未来两三年，美元大反弹即将到来，中国房地产泡沫好日子不多了。 房价泡沫已经成为中国最“古老”的话题。在经历了长达13年的繁荣、8年强力调控之后，民众对房价上涨接近麻木。 过去两年，中国大部分城市房价急升，泡沫也蔓延到了最偏远的小县城，部分国家级贫困县的房价都升至了4000元，离谱的房价收入比只会让未来的楼市经历一次痛苦的调整。造成泡沫之源头因素是银行宽松的存贷比，造成流动性泛滥格局不断，过度的流动性让房价翻了几番。 这些年，所谓的中产阶级十分艰难，被高房价所吞噬。尽管缺少了来自这些“高收入”群体白领阶层的需求，仅仅依赖灰色收入、民间资本和外资需求就足以推高房地产价格。不过，当过剩的流动性和极度宽松的货币环境消逝的时候，中国的房地产市场可能遭遇一场可怕的低迷，并把银行也拖下水。 在国内一系列调控政策未能让流动性过剩环境消失，挤掉房价泡沫的当下，外部力量的悄然生变，或许能够成为压死骆驼的最后一根稻草。美元中期大反弹极有可能成为这一关键力量。 从4月底开始，尤其是五一假期之后拉登被击毙开始，美元指数开始了新一轮的快速反弹试探，至今已经累积上升5%。这一指数并不包含人民币权重，所以本文所论及的美元反弹并不代表人民币升值趋势的结束。最近的欧债危机风波再起，希腊、葡萄牙等国经济危机一触即发，随着欧洲经济形势的日益严峻，欧元对美元势必会朝着1：1的方向不断行进，美元对欧元的持续升值将形成大趋势，届时美元指数会迎来真正的中期大反弹。 事实上，当美国承受巨额双赤字的国际背景之下，放在十年以上的周期来看，美元不可能保持强势地位，持续贬值是其必然宿命。但是当美元弱势已经渐渐危及到国际货币体系，美元成为一张纸的时候，美国政府必然会奋力一击，至少要在中期内保证美元的国际地位。其实，眼下的美元稳定不仅符合美国的利益，也符合当前全球利益。真要是美元体系崩溃，当前并没有任何一种货币能够替代，那么全球经济体系必然随之崩溃。SDR、欧元、日元乃至黄金本位，都不足以成为新的国际货币体系的核心。从这个角度来看，美元的中期大反弹趋势得以确立也具备充分条件。 特别的，无论是从遏制通胀还保证经济复苏的角度而言，美联储接下来两三年内持续升息的赖力和速度都会超过预期，在短短一年到两年内，将联邦基准利率从0.25%的最低位拉升至5%以上完全有可能。 而美元处于升息的时候，尤其当联邦基准利率到5%左右，中国央行势必也不得不进入又一轮加息周期，比如贷款基准利率接近8%，甚至更高。那么，这对房地产投机势力的打击将是巨大的。因为这不仅影响着官方利率，更为严重的是让民间借贷利率水涨船高，这才是投机资金感觉头疼的致命所在。比如，2005和2008年中国的房地产牛市曾经短暂的戛然而止，这就与当时美联储和中国央行将基准利率维持高位息息相关。 压缩美元指数曲线也能很明显的发现，15年前的东南亚就是上演了上述的类似逻辑。从1993年开始，美元持续贬值，进行着深度的调整，随着疲软的美元不断向当时的“四小龙”注入流动性，从而维持了他们的房地产泡沫。1997年，随着互联网浪潮的此起彼伏，美联储开始了挤泡沫运动，不断加息使得当年美元指数急速上升，美元形势彻底扭转，东南亚奇迹也就灰飞烟灭，房地产泡沫瞬间倾塌。 2001年之后，美元指数急速下泄，最高贬值幅度接近50%。伴随着美元流动性的全球泛滥，新兴市场经济体资产泡沫和通胀攀升不断，纸面繁荣让这些地方的GDP纷纷翻番。而这两年美元开始企稳，再也没有触及到最低点，在2009年和2010年下半年都相继经历了一波明显的反弹，但由于第二轮量化宽松等的出台，强势美元被终止。眼下，美联储退出量化宽松的趋势愈发明朗，美元中期反弹的概率也远大于之前两次。如果美联储年内开始升息，那么美元大反弹基本完全可以确立。 由此，美元大反弹在即，最直接的动力就是美联储升息周期的开始。到时候，国际资本流动势必会根本转向，新兴市场经济“硬着陆”。中国房地产市场也就可能不得不面临痛苦的调整。 　　（注：作者为专注于宏观经济和金融市场研究的财经作家，本文仅代表作者个人观点，新近一本书为《好泡沫还是坏泡沫》。作者邮箱为：piaoni2006@163.com)

老夏

5000亿楼市投机资金出局 年底房价或下跌10%
2011-06-02 00:33:36　来源: 21世纪经济报道(广州)　有3367人参与 手机看新闻 转发到微博(9)
全国工商联房地产商会会长聂梅生称，在严厉的限购令下，已经有大量的投资和投机性需求被挤出市场。出局的是商品住房中价位较高的部分，占交易量7%，出局的资金大约5000亿。

降价预言将沉闷的楼市撕开一道裂口。

全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在参加某论坛时预测，今年年内我国房价将下降10%。该预测被“断章取义”后立刻引来异议者跳起反对。

6月1日，她在接受本报记者采访时进一步解释说，在严厉的限购令下，已经有大量的投资和投机性需求被挤出市场。出局的是商品住房中价位较高的部分，占交易量7%，出局的资金大约5000亿。入局的是保障房住房，占市场份额30%，投资规模达13000亿，价位在市场低端，到四季度二者在市场综合平衡的结果，将促使住宅市场价格回调。同比2010年年底的新建住宅价格，限购范围内的城市回调幅度可达10%。

不可忽视的是，限购令实施以来，许多城市房地产交易量大幅下降，但房价并未下降，不少市场人士认为，以“限购令”为标志的行政调控手段误伤了刚性需求，并呼吁放宽限购令。

楼市将何去何从？7-8月的时间窗口

聂梅生说，去年7月份房价开始平稳，8月份开始反弹上升，北京、上海、广州、深圳这4个大城市房价上涨了20%。

“今年的情况跟去年不一样，去年是延续了适度宽松的货币政策，今年则是跟2008年很像。2008年把控制CPI作为第一要务，今年又是这样。我可以肯定，今年不会有2008年10月中旬那样的救市。”聂梅生笃定地说。

她认为，这次政府大量动用行政手段如“限购令”，令投机性购房的比例下降，整个交易量将下降7%，交易额会下降10%，“今年房价下降10%绝对不是危言耸听。”

根据海通证券的研究报告显示，调控政策下全国房价涨幅小幅回落。4月重点监测一线城市房价同比涨1.96％（环比涨0.38%）；其中，杭州房价同比为-1.2%，房价已经出现下降；4月二、三线重点监测城市房价同比涨3.69%（环比涨0.24%）。总体上，在当前调控政策下房价涨幅呈小幅回落态势。

之所以统计数据显示房价还在上涨，一方面是因为结构性的原因，高端楼盘的入市拉高了房价，另一方面是开发商不愿意降价。但在聂梅生看来，从今年4月份开始，房地产开发商在“硬撑”房价。持续严厉的调控政策下，房地产开发商的资金链已经十分紧张。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受本报记者采访时表示，造成开发商资金紧张的原因，主要不是来自融资方面，也不是土地购置带来的压力，而是销售不畅带来的资金压力。36个限购城市的新房交易量几乎占全国房地产交易总量的三分之一，交易金额是总量的二分之一。限购的城市交易量受到了很大的影响。

北京房地产交易管理网数据显示，截至5月30日，5月预售商品房项目合计为17个，提供住宅5637套，实现签约的仅为608套，签约率仅8.4%，相比此前3月30.7%、4月28%的签约率，创下自2月末新一轮调控政策后新低。“住宅普遍滞销，卖得好的都是商住项目，而卖得好的住宅多是已经调低价格的住宅。”亚豪市场总监郭毅向本报记者表示。

钟伟认为，到7、8月份，市场会迎来一轮真实降价，“每到7、8月份，开发商就会期待宏观调控能放松，但如果政策依旧严厉，许多开发商就会根据自身的资金情况或者战略安排，选择降价。”纵观几轮调控，7、8月份和年底都是开发商降价的时间窗口。

钟伟提出限购“三化”论

对于限购令给楼市带来的深刻影响，亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存(博客)表示了担忧。他认为，限购政策最根本的核心是限制投机炒房者，但实际上在二线、三线城市，房价增幅不大，炒房投机者的机会并不像一线城市那么多。这些城市实施限购令，容易误伤一些刚需人群，部分二三线城市非常期待对限购政策解禁。

有消息称，大连已经放宽了限购令，尽管官方称“限购政策没有变化”，但实际操作中一些不符合购房条件的购房者被“暗度陈仓”。限购令实施一段时间以来，从统计数据上看房价并没有下降，却进而影响了供给。

海通证券的研究报告显示，受销售增速下滑影响，开发商单月新开工面积放缓。1-4月，全国房屋新开工面积5.68亿平方米，同比增24.4%；单月全国新开工面积1.69亿平方米，环比下降18.12%。

但钟伟称自己是“限购令”的忠实支持者。他认为，限购令精准打击了投资、投机性需求。自实行限购令以来，京沪深穗四城市，唯有对广州的交易量影响不大，因为投机性购房在广州并不明显。限购令已经照顾到刚性需求和改善性需求。许多刚性需求难以入市不是受“限购令”影响，而是受“限贷令”的影响。“如果说限购令严重打击了市场，那么这种打击是十分正确的，假定市场上不是反复购买的投资、投机者，市场受影响应该不大。但事实是，投资、投机比重较大的城市，交易量下滑很大，这些城市的刚性需求被投资性需求压制，泡沫化非常严重。”钟伟说。

“很难想象一个美国人或者伦敦人会买这么多的房子，在中国，小部分人持有了大量房子。”钟伟提议，限购政策应该规范化、普遍化、长期化，限购所覆盖的城区范围、限购的套数、限购的户籍和非户籍人口都作出详细规定；另外，所有城市都应该限购。

行政手段该退出？

如果说“限购”仅仅是手段之一，饱受诟病的还有国家发改委“一房一价”规定和主管部门对价格直接干预等行政调控手段的使用。

在历年颁布的调控措施中，中央采取了金融、税收、土地、法律等多种手段来调节市场，但对于调控手段的使用，各界也提出了很多批评意见。

中国社会科学院发布的《中国房地产蓝皮书（2010）》曾指出，我国房地产调控政策伴随房地产市场的发展经历了几个年头，对房地产市场健康稳定发展起到了非常重要的作用。但是，房地产调控方式仍不尽成熟，一些政策不但起不到应有作用，还会造成相反的效果。比如房地产交易环节的税收（营业税），本来是为了增加成本抑制投机，但由于卖方将其转嫁到房价上，因而成为抬高房价的一大因素。2009年之所以房价、地价大幅上涨，与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。因此，调控方式和手段亟待创新。

中国人民银行研究局副研究员熊鹭也曾撰文指出，总结历次经验，伴随着房地产市场发展、过热而产生的调控政策，在具体调控思路、方式、政策内容上，存在着较多问题，主要为住房供给与需求层次不匹配，市场化手段使用不够，可能加大了市场和经济波动，忽视了房地产市场运行的内在规律，过于担心资产价格泡沫破裂的危害等。

熊鹭认为，行政性地直接实施打压房价，很可能加剧行业的周期性波动。房地产成交量是房价的先行指标，前者平均领先后者八个月。在宏观经济指标体系中，量的指标一般都领先价格指标。政府希望能够准确判断房价是否合理，再针对性地出台刺激政策或抑制政策。但房价是否合理很难人为判断，针对房价的政策时松时紧，客观上可能加大了房地产市场的波动。

近日，全国人大财经委员会副主任委员吴晓灵在2011年中国金融理财师年会上也表示，“如果一味地使用行政手段调控商品房价格，就会扭曲市场供求，或是引发房价的报复性反弹，或是抑制正常的经济活动，我们还是应该把政府保障房的责任划清楚，商品房市场应该按市场的规律去发展。”


面对房地产调控难局，亦有许多业内人士对行政调控表达了理解。中国房地产研究会副会长顾云昌认为限购是无奈之举。在北京这样的城市，供应量太小而需求量很大，，供求关系改善了，就可以逐步取消限购。许多问题不是调控能解决的，需要制度的改革。“我们现在已经到了改革的深水区，没有顶层的设计，全盘靠民间意识恐怕不行。需要中央最高层次对整个改革的推进，包括政治体制改革、经济体制改革、房地产体制改革、金融体制的改革、土地制度的改革、财税体制的改革等各方面的改革。”顾云昌说。

聂梅生预测，今年下半年调控政策将不会放松，楼市没有理由乐观。

责任编辑：NF043(本文来源：21世纪经济报道 )