信阳市物业管理工作领导小组办公室主任、房管局局长曹德前就物业管理工作情况答记者问

无敌

编者按
我市物业管理作为一项新兴的朝阳行业，正在迅速发展并形成规模。目前，我市物业管理行业队伍不断壮大、制度建设逐步完善、物业覆盖面不断扩大、服务类型日益多样、维修资金征缴有力、环境效益突出显现，全市物业行业整体发展态势良好，在拉动经济增长、提高群众居住质量，增加就业与维护稳定等方面起到了积极作用。截止目前，全市物业服务企业从2000年的不足30家发展到现在的103家，全市物业服务从业人员2100人。全市纳入物业管理的项目253个。有10个小区被授予河南省优秀住宅小区，另有23个小区被授予信阳市优秀住宅小区。

在全市深入开展“新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动中，为把物业管理工作纳入查摆问题阶段的一项重要内容，进而推进全市物业管理工作再上新台阶，建设“安全、卫生、舒适、和谐”的物业管理小区，改变目前物业工作由房管部门单一资质管理的现状，构建“三位一体”的大物业管理格局，市政府及时出台了《信阳市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见》（信政[2008]67号）并于2008年8月14日召开了全市物业管理工作会议，明确各级各部门在辖区管理中的职责，将辖区管理与行业管理有效结合，形成全社会参与、齐抓共管的新型管理模式。全面提升物业管理水平，推进我市城市化大跨越，改善群众生活条件，营造和谐环境。

就贯彻落实好《信阳市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见》（信政[2008]67号）精神，实现张春香市长在物业管理工作会议上提出的“3515”工程，真正做到“五落实”，实现“五有”，推进各部门互动，本报记者采访了信阳市物业管理工作领导小组办公室主任、房管局局长曹德前同志，就我市物业管理新型模式、下步物业管理新特点以及广大业主及人民群众关心、关注的涉及物业管理的政策、法规进行了解答。

信阳市物业管理工作领导小组办公室主任、房管局局长

曹德前同志就物业管理工作情况答记者问

一、问：67号文件的突出特点？

答：确立了“三位一体”的新型物业管理模式，将行业管理与辖区管理有效结合，各有关职能部门齐抓共管、多渠道解决物业纠纷与信访问题，构建了“大物业”管理格局。

二、问：如何构建“三位一体”新型物管模式？

答：“三位一体”的新型物业管理模式就是社区居委会、业主委员会、物业服务企业互为一体，建立各司其职、各负其责、各求所需的物业管理体制。构建“三位一体”的物管模式，一是要宣传好“三位一体”物管模式的优势；二是要完善各项议事制度，明确街道办事处、社区居委会、业主委员会、物业服务企业各自的职责。街道办事处主要负责社区管理的组织、协调、监督，社区居委会侧重于组织实施，物业服务企业主要负责社区物业管理，参与、配合做好社区管理服务工作，业主委员会主要是执行业主大会的决定，协调业主缴纳物业服务费，监督物业服务企业按合同做好服务；三是要抓好落实，真正做到“五落实”，即逐级、逐项、逐领域、逐行业、逐企业落实，真正实现“五有”，即有法办事、有人办事、有地方办事、有钱办事和有规矩办事，推进各部门互动。

三、问：市委、市政府对下一步物业管理工作提出的新要求、新目标？

答：建设“安全、卫生、舒适、和谐”的物业小区，改变目前物业工作由房管部门单一资质管理的现状，构建“大物业”管理格局，将物业小区管理作为社区管理的主要组成部分，明确各级各部门在辖区管理中的职责，将辖区管理与行业管理有效结合，形成全社会参与、齐抓共管的“三位一体”新型管理模式，全面提升物业管理水平，推进我市城市化大跨越，改善群众生活条件。在“新解放、新跨越、新崛起”大讨论中，物业管理作为规范、提高的一项内容，通过社会各界的参与、通过新型模式的运用，争取以此提高群众满意率，努力营造和谐环境。

四、问：辖区政府、街道办事处、居委会在物业管理工作中的职责是如何重新确立的？

答：按照“三位一体”的新型物管模式，将物业管理纳入辖区管理与行业共同管理的新格局。各辖区政府成立物业管理工作领导小组及办公室，主要负责本辖区物业管理的监督指导和法规、政策的贯彻落实、对本辖区业主大会活动进行指导、监督本辖区住宅小区物业管理用房的配备和使用、接受和处理本辖区业主、业主委员会和物业服务企业在物业服务活动中的投诉、组织处理物业服务中出现的矛盾和纠纷及与物业办保持联系，确保上传下达。

各街道办事处要明确一位副主任负责处理日常事务，指导辖区物业小区业主大会的筹备、召开和选举工作、对业主委员会的日常活动进行指导、协调处理物业服务与社区管理的关系、建立基层投诉受理机制，及时调解物业纠纷。

各居委会要明确专职人员负责物业管理工作。居委会要协助街道办事处参与和组织辖区内业主大会的筹备、召开和选举工作、对业主委员会工作进行指导和协调、调解辖区内的物业服务纠纷、应邀列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议。

因物业服务企业退出，造成住宅区无人管理的，由街道办事处或居委会组织人员管理，维护居民正常的生活秩序。街道办事处、居民委员会要积极配合房管部门及时组织业主组建或召开业主大会，就选聘新的物业服务企业作出决议。对达不到一定规模、基础设施配套不齐、不具备物业服务条件的单幢或零星住宅楼，由所在地的街道办事处或居委会负责，征求业主意见，为业主提供最基本的生活服务。

五、问：对物业服务不满如何投诉、反映？

答：按照《信阳市政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见》，我市各县区建立了物业管理工作领导小组及办公室，各街道办事处、居委会建立基层投诉受理机制，明确有专人负责物业管理工作，处理物业管理日常事务，调解辖区内的物业纠纷，拓宽了解决信访问题与业主投诉的渠道。如业主对物业服务不满，除按现有投诉渠道反映外，还可向当地县区人民政府、街道办事处或居委会投诉反映，也可以要求县区建设局、房管局予以调解。

六、问：业主大会如何成立？

答：业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导下，由街道办事处、居委会负责组织业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备、召开、选举工作。居民委员会主任可以选举为业主委员会主任。

首次业主大会会议召开15日前应在小区公告。首次业主大会会议召开后，选举产生5人以上单数委员组成的业主委员会。业委会产生30日内应向县区建设局（房管局）、街道办事处备案。业主大会可决定制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施及小区有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

七、问：房屋公共部位需要维修时，如何使用住宅专项维修资金？

答：如房屋竣工交付使用在质保期内出现质量问题，应由开发企业使用建筑企业交纳的质保金予以维修；保修期满后，需要使用住宅专项维修资金的，使用程序为：一是由物业服务企业和业主委员会根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案（没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议）；二是业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议和方案，业主委员会盖章认可；三是物业服务企业或相关业主组织实施维修；四是物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市、县人民政府行业主管部门申请列支。其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；五是主管部门实地查看验收，审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；六是专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

八、问：前期物业招投标是什么？

答：前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。前期物业招投标就是建设单位通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，物业服务企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。开发建设单位绝不能直接指定物业服务企业。

九、问：业主房屋出现质量问题如何维修处理？

答：国务院《建设工程质量管理条例》明确规定了建筑物各部位的保修期限。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

如已过了法定的保修期才出现房屋质量问题，房屋产权人可以向物业服务企业和业主委员会反映，由物业服务企业和业委会提出维修方案，报行业主管部门审核批准，由专业维修单位维修后，从住宅专项维修资金中拨款。

十、问：物业服务与约定服务的区别？

答：物业服务是指物业服务企业按照和开发建设单位或业主签订的物业服务合同内容，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的公共环境卫生和公共秩序。

约定服务是指某一业主和物业服务企业就某一特定的事项，业主委托物业企业提供如户内维修、家政服务、车辆停放管理、家庭财产及人身安全保障等有偿服务。

两者的区别是物业服务是合同约定的面向全体业主提供的公共服务，约定服务是某一业主和物业服务企业两方就一具体事项业主委托物业企业提供的有偿服务。物业服务不包括约定服务，所以业主在与物业服务企业签订服务合同时，应了解清楚哪些内容包括在内，哪些是需另外收费的约定服务。