买商品房拿不到房权证的人可能不知自己已经掉进了陷阱

我是打酱油的

         

《物权法》第一百八十二条规定：〝以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。〞根据社会广泛调查了解，所有交付认筹款的购房者，对于开发商抵押土地使用权的过程和结果，均一无所知。有的已经交付全款甚至已经入住，但却不知他们该得的土地使用权仍处在抵押状态，所购买的地上房产也在法律事实上被抵押出去。
        其知情权、土地使用权乃至房屋产权，无疑都是一句空话。具体表现是他们的房权证总是不到手，根本不可能得到土地使用权。抵押单位即开发商的资金链一旦吃紧或者断裂，这时他们才会发现他们是个光蛋，什么都没有了。他们实际上住的是银行的房子，在借钱给开发商挥霍。

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我是打酱油的

原因：地方政府在发展经济的驱动下受土地开发商的“绑架”

既不合法又具危害的做法之所以能够存续下来，一方面因为表面上表现为“运作正常”，另一方面是起主导作用的利益相关方“各有所得”。对于银行来说，在经营上通过资金放贷能够获得资金收益，而风险方面，因为有土地使用权作抵押，则可忽略不计。土地登记方面，因握有抵押单位出具的“承诺书”，便视作有了自我保护的“护身符”，同时也符合地方政府“服务企业”的要求。抵押单位以得到贷款为首要目标，得到贷款就意味着收益，甚至是暴利。至于抵押程序合法性和业主利益的维护等方面，不在考虑之内。

简单列数，上述三方似乎“各有所得”。但其实，除抵押单位之外，其他二者未必“心甘情愿”，甚至是不得已而为之。对银行来说，在此类情形下向抵押单位即开发商发放抵押贷款，并使其通过风险评估，是需要进行所谓的“内部操作”的，即便有现实收益，也没有人愿意给自己留下责任隐患。对于土地登记单位来说，尽管持有“承诺书”，但对该“承诺书”几乎不能成为法律依据的事实也心知肚明。显然，促成各怀心思的三方能够达成行动一致的，一定另有“推手”，即某些“唯GDP是从”的地方政府。

在很多方面受制于地方政府的国土资源管理部门，对于来自地方政府相关领导的招呼不敢怠慢，要你登记不得不登，但出于自我保护就只能采取自欺欺人的办法，请抵押单位探囊取物般地出具毫无法律价值的“承诺书”。无独有偶，发放此类抵押贷款的银行均为地方政府管辖下的商业银行，让你贷款更是不敢不贷，何况还有土地使用权作为抵押物和资金收益。

说到底，就是地方政府在发展经济的驱动下，受土地使用者开发商的“绑架”，将负责土地抵押登记的国土资源部门和本应独立经营的地方商业银行裹挟其中，演绎出了貌似合法实则危机四伏的抵押贷款乱局，即“用地单位极力以关乎房屋业主利益的土地使用权作抵押→国土资源部门无奈进行非正常抵押→登记→地方商业银行消极‘配合’发放贷款获取收益→房屋业主的多项权益受到侵害”。

我是打酱油的

怎样才能知道开发商有没有把土地使用权抵押给银行？最近，家住东湖区的刘先生来到南昌市公证处，要为他即将购买的一套新房做公证。

公证处在审查过程中发现，此幢楼房的开发商为募集开发资金，已经在建造房屋之前就将土
地使用权抵押给了银行，到目前为止还没有解除抵押。公证处要求房产商必须将这一实情告
诉刘先生，并且需要把出卖房屋的决定告知银行；如果开发商拒绝这一要求，该商品房买卖
合同将有无效的危险。

开发商和刘先生根据公证处的提醒和建议履行了其它的补充手续，从而保障了该交易行为的
合法性，避免了纠纷和可能遭受的损失。刘先生拿着办好的公证手续，连连说着“好险”！

公证处的工作人员介绍，如果刘先生不办理这个公证，将来一旦开发商不能按期归还银行贷
款，房屋将首先由银行处置；办理公证后，银行对此房屋办理涂销抵押，之后开发商与银行
发生还款纠纷，将不影响刘先生对该房的产权。

Midnight

兰花室主

我是打酱油的 发表于 2014-9-20 22:48
怎样才能知道开发商有没有把土地使用权抵押给银行？最近，家住东湖区的刘先生来到南昌市公证处，要为他即将 ...

还好我是穷光蛋没钱买房子

打烊

:L

霜叶红于二月花

指点的很好

明天你好

开发商都把建设用地使用权抵押给了银行进行贷款那是一点不错，可老百姓根本就不知道，我估计开发商不会拿钱把建设用地使用权从银行给拿回来  


         

明天你好

看来商品房不能买，还不如小产权房

我是打酱油的

明天你好 发表于 2014-9-21 16:53
看来商品房不能买，还不如小产权房

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”如果在你诉讼前，开发商已取得商品房预售许可证，你们签订的商品房买卖合同就是有效的。如果在诉讼前开发商还是没有补办下来，你可以要求与他们解除合同。

另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”你可以请求不超过已付购房款一倍的赔偿。

   《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。   依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。   没有商品房预售许可证的房子能买吗？实践中，存在大量的购买无商品房预售许可证期房的购房者。但是，由于没有商品房预售许可证的房子存在巨大的风险，所以购房者最好不要买没有商品预售许可证的房子。

明天你好

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。


　　“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

　　“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

前沿

眼下拿建设用地抵押能贷到款吗