下半年楼市向左OR向右 今年住宅用地还有84%未完成

股金往来

2011年06月24日 07:09
来源：信息时报 作者：张金娜


今年上半年，随着新国八条、一房一价、限价等一系列宏观调控政策出台，房企、买家、中介等均受到不同程度影响，但大家最为关注的楼价却并未出现大幅下降，不少城市楼价仍在上涨。有政府官员早前就表示，如果房价没有实质性下降，不排除会出台更严厉的调控政策。那么，下半年，国家调控政策是否会进一步升级，面临内忧外患的房企该如何寻找出路，广州楼价走势是涨还是跌，都牵动着众人的神经。

销售和资金双压力正面袭来

策略：缓开工巧拿地多促销

据了解，上半年多数房企销售业绩不佳，资金回笼困难，在信贷保持收紧的下半年还需要支付各种结算，如工程款等。因此下半年，不少房企无疑将面临着内忧外患的局面：一边是顶着强大的销售压力，另一边是担心资金链有可能断裂。此前某投资机构向媒体透露，现在全国房企缺钱额或达3万亿以上，当中包括中国最大、排名前十名的房地产企业。

多家房企1~5月的销售业绩显示，大部分房企仅完成了全年销售目标的三成左右。其中，首创置业[简介 最新动态]全年销售目标为150亿元，前5月实现签约金额为40.1亿元，下半年需要完成金额为109.9亿元；越秀地产[简介 最新动态]全年销售目标90亿元，前5月完成合同销售金额22.6亿元，下半年还有超七成任务需完成。大房企销售业绩都如此不尽如人意，而一些中小房企的情况就更令人担忧。广州市中心某楼盘工作人员告诉记者，今年截至目前该盘销售不足10套，下半年又要开始做商业项目，公司资金压力较大。

房地产专家谢逸枫表示，下半年开发商要杀出一条路，就必须加快推货和加大价格促销力度及调整产品策略等，方可确保完成销售业绩和保持利润增长及稳定资金链。此外，房企还可以考虑增加商业地产项目销售和推广，以此提高销售业绩。

业内资深专家韩世同也表示，现金为王，缓开工、巧拿地，这是开发商最好的出路。上半年有一些房企开始降价回笼资金，并将主战场转移到三四线城市或是商业地产，所以这些房企的销售业绩较乐观。在下半年政策或无太大变化的前提下，房企若继续保持上半年的策略是不难完成目标，也不难度过难关的。对于一些中小房企，如果下半年不积极采取销售策略，不排除有的房企面临被淘汰的危险。

今年住宅用地还有84%未完成

应对：推介会吸引各路地产商

市房管局早前公布，今年广州市辖10区正式计划出让土地12.72平方公里，包括商品住房用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里。而据搜房网数据显示，今年前5月广州仅推出了8幅住宅用地，成交面积共计54万平方米左右；但6月截至目前，还未有任何住宅土地买卖，也就是就，上半年广州住宅用地共完成了0.54平方公里，仅完成了全年住宅用地计划的16%，艰巨的任务则集中在下半年。

面对上半年土地市场成交冷静这一窘境，政府也将更多希望寄托在下半年。在6月初广州举行2011年广州市经营性土地推介会，共推介54宗地，总用地面积为2.2平方公里。在土地推介会一周后，广州市正式推出首幅意向“勾地”地块——珠江新城[最新消息 价格 户型 点评]B2-11地块，并将于7月19日正式拍卖。

满堂红市场研究中心主任沈锐培表示，按照当前的拿地速度和市场环境来分析，要完成今年计划出让的面积难度非常大，包括三方面原因，一是整体市场的需求量下降，二是开发商资金回笼没有任何起色，三是融资途径越来越窄。6月份广州虽然举行了大规模的土地推介会，吸引了很多外来的房企或是刚开始涉水房地产行业的非专业地产商，但在市道好的时候，这些企业没有机会跟大企业竞争，现在趁着大房企谨慎小心的时候，这些企业就可以积极拿地，预计下半年很多的土地都会被一些地产“新秀”竟得。

经纬研究中心主任曾英杰也表示，今年要完成全年土地目标相当困难，可能会比去年完成率还要低，但是并不排除临近年底，政府会将某些地方的巨幅地块打包出售。虽然住宅土地市场整体遇冷，但是今年下半年商服用地可能会比较火热，目前很多房企更加重视商业项目开发，而这样的趋势同样也体现在土地成交方面。

下半年政策或将进一步升级

建议：应先落实好原有政策

上半年出台号称史上最严厉的调控政策，并没有让楼价和成交量出现明显的下降，那么，下半年政策是否会再进一步收紧？

近日，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，房地产市场还有限购空间，若二三线城市房价继续上涨，未来限购可能覆盖全国。除了限购范围将一步扩大之外，信贷收紧政策未来也将是常态。另外，住建部政策研究中心副主任秦虹近日出席某论坛时表示，包括信贷紧缩等在内的调控政策在未来很长一段时间内“恐将是一个常态”。

沈锐培认为，从中央目前的态度来看，下半年要放松上半年严厉政策的可能性非常小，因为，目前楼价还没有达到预期下降的效果，此时如果政策松绑将面临更大的风险。此外，保障房施工进度还没有跟上，如果下半年要放松政策可能会造市场恐慌。根据目前的形势来看，预计下半年的政策还将保持收紧并在原有基础上升级，如限购城市增多等。

韩世同也表示，今年快过半，目前调控又到了关键的时刻或节点，调控政策主要精力还是应该放在抓落实上，因为，去年和今年以来出台的很多调控政策还没有得到很好的贯彻落实。限购令是否有必要扩展到全国，同样房产税也是否有必要扩展至全国，这些都需要慎重考虑和研究。

预期

全国整体均价或降广州下半年仍坚挺

经过上半年一系列的宏观调控，全国楼价并未出现明显下降，不少城市价格仍处在上涨阶段。近日，国家统计局发布5月全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，在新建商品住宅价格方面，70个大中城市中，环比4月价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。涨幅比4月缩小的城市有27个。

针对该数据，有业内人士表示房价的拐点或出现在第三季度。此外，评级机构标准普尔也预计，今年下半年中国房地产价格或面临大幅调整，下跌幅度约为10%。

不过，具体到广州楼市，有多位业内人士指出，由于受到供货结构影响，下半年广州整体均价仍会处于上涨阶段。房地产专家谢逸枫认为，今年下半年广州房地产市场行情依然是稳中有调整，由于供求关系不平衡，价格不会有太大波动。一方面是在通胀压力和存款负利率因素下，购房保值现象增加；另一方面，刚性需求者上半年的购房需求受到抑制，下半年购房动力会越来越强，“应该说，广州房地产价格将出现拐点的结论仍为时过早。”