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楼价拐点临近房企融资模式亟待转变

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    2011-12-14 20:50
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    [LV.6]常住居民II

    发表于 2011-6-24 12:35:06 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自 河南省信阳市

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    2011年06月24日 04:14
    来源:信息时报 作者:罗莎琳

    宏观调控下,尤其是随着限购令的深度和广度不断扩大,全国重点城市今年1~5月份的成交量增速已出现了负增长,北京前5月的成交量更是同比下降了41.5%,楼价的走向成为业内外的关注焦点。日前,瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光、住建部政策研究中心副主任秦虹、北师大房地产研究中心主任董藩教授等地产剑客齐聚一堂,论道当下楼市。沈建光明确指出,随着调控的进一步深入,楼价拐点即将到来。秦虹则强调,银根紧缩期,房企应积极探索提高资金周转效率的商业模式,转变市场战略。

    调控两手抓

    房价拐点临近

    住建部研究中心副主任秦虹认为,现在的调控政策就是两手一起抓,一手坚决控制房地产过热,另一手大量建设保障性住房。“政府和房地产商的博弈,最好的结果就是房地产价格适当的下降10%,这对房地产和整个经济都非常利好。”沈建光在论坛中这样说。

    沈建光表示,房价拐点即将到来。对此,他分析,目前中国处于美元外患和通胀内忧的环境下。美国为减少财政赤字,势必靠通胀使美元贬值。美国的房地产也非常低迷,每年新增人口300万,一年造50万~60万套房子还绰绰有余,房价也在继续下降。沈建光认为,政府控制房价的决心很大,调控会逐步深入,针对房地产行业的货币放贷已越来越紧,“个人房贷在下降,房地产自筹资金的比例也在上升。”此外,保障房今年下半年会大幅回升,增加供给也对房价控制有好处。房价增长的势头非常小,拐点非常的接近。

    秦虹指出,目前短期内房价急于求降的预期强烈,特别是在35个重点城市,市场观望情绪非常浓厚,甚至出现“你不降价我就不买”的僵持局面,因此一些开发商降价即能取得好业绩。“这证明大家对楼市中长期还是看好的。”她指出,在调控政策的影响下,投资性需求正在受到抑制,部分刚性需求也由于房价增速的平稳开始趋于理性。她建议,今后的房地产开发,应更多考虑住地附加价值,提高住地性能、品质和舒适度。

    银根收紧

    房企资金流受考验

    搜狐焦点总经理曾伏虎认为,目前中国房地产已经过了快速而粗放发展的黄金时间,真正的资本平台竞争才刚刚开始,资金运作的水平决定资金的实力。“资金为王”成为当今房地产行业最重要的生态特征,在市场紧缩时期,这一点显得更加关键。

    秦虹表示,从资金层面来看,房地产开发企业过去长期以来依托经济融资比较多,但今年1~5月份信贷规模的增数已经到了历史低位,个人住房贷款的增速今年已经连续出现5个月的负增长,开发企业从传统渠道获得资金的增速也非常低。不过由于2009年起不少品牌房企开始高度关注现金流的管理,严格控制开发投资额,今年1~5月份商品住房的销售额,仍大于投资额。

    但目前过度宽松的信贷环境正在发生变化,房地产企业开发资金成本的日益提高,将成为一个常态,而不是一个短期的状况。“这样一来,开发企业亟需做转变融资模式,过去偏向债权融,现在应更多考虑股权融资,让投资者和开发企业一起来分享投资收益。”

    秦虹还指出,过去企业靠大规模低价、房价快速上升的盈利模式在改变。目前各地土地价格明显升高,房价却不让上涨,盈利空间越来越小,“在这样的市场环境下,房企应该积极研究和探索提高资金周转效率的商业模式。”
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