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本帖最后由 李逍遥 于 2016-3-16 06:30 编辑
浅议商城房市
闲来无事,登录“缘在商城”论坛,看见一篇2011年的帖子《商城县房价大跌》。此帖已建139楼,跟帖者大多是抱着同样的期望。弹指一挥五年,一切都仿佛还在昨天。这五年来,房市无时无刻不在牵动着国人的神经,各路砖家唱涨唱跌之声此起彼伏,而房市真正的走向,就像是段誉的六脉神剑那么不可捉摸。
进入2016年,“去库存”和“去杠杆”成为房市两大热词。要说现今中国房地产没有泡沫,这是傻瓜也不会相信的。全国购房刚需者翘首以待泡沫破灭已经很多年,但新年伊始,京沪深房价的一路狂飙还是给了人们狠狠一记耳光。与此同时,网上各种段子满天飞,无论这些阴谋论多么耸人听闻,还是不断有人飞蛾扑火般义无反顾押上身家一切。
要以地域论,商城县大约算是六、七线城市了吧,虽然商城房市与京沪深广等一线大都市不可相提并论,但其本质上并没有多少不同。商城房地产库存究竟多少,没有公开的数据可供参考,据说有人曾在夜晚开着车到各小区去数灯光,总体上入住率不高大抵是可以肯定的。但这个库存量究竟大到什么程度,是否已经离泡沫破灭不远了,这个问题要考虑多方面因素。有一个迹象或许能得到一些信息,最近刚刚披露的《商城县2016年政府工作报告》,在城乡规划建设方面丝毫没有提及“去库存”等相关字样,这可以看作在政府层面,目前房地产行业总体企稳,尚不是当前迫切需要政府出面干涉的问题。而在这种天高皇帝远的偏远县城,各个楼盘开发商背后,都有着盘根错节的政商关系网强力支撑,他们的抗压能力无疑比遵纪守法的正规开发商更强,指望其资金链断裂引发泡沫破裂,只能说很傻很天真。下面具体谈谈商城房地产各方面情况之我见。
一是房市鱼龙混杂,差异化明显。目前,除了一些证照齐全的正规开发产业,商城还充斥着大量的小产权房产,另外,还有不少人拥有多套房产,小产权和二手房在商城房市里也是影响人们购房心理的一个重要因素。但就置业者来说,安居乐业才是购房的终极理想,贪图便宜往往得不偿失。目前,县城内几个规模较大的楼盘基本都有房源,可供选择余地大。为避免广告嫌疑,此处不提及具体开发商和项目名称。刚需者可以自行考察比较。
二是我们究竟需要什么样的房子。商城的县城,相比周边邻县,框架比较袖珍。县城的东、南面分别有东方红、鲇鱼山水库环伺,城区工业化程度低,空气质量清新自然,所以多次上榜宜居城市榜。已建和在建的各大楼盘,基本都能突出宜居理念。除此之外,开发商们纷纷打出学区房、商务中心圈等招牌,置业者各取所需,基本都能选到理想的房子。如果购房主要目的是为了方便孩子上学,可以在学校附近选购;如果为了上班方便,则在单位附近购置;如果想要兼顾做些生意,就到城区中心置业。
三是房价,究竟是不是虚高。2009年以来,全国房地产进入新一轮牛市,商城房价随后也节节攀升。每一年人们都觉得会跌,但实际上一直处在上涨通道。2015年全国楼市降温,商城总体上也是有价无市的局面,但也有个别楼盘房价突破五千且销售火爆。2016年正月某新楼开盘首日,均价在4300左右的单元套房即销售四分之一,30套别墅则几近售罄。可见,优质房源是不愁卖不掉的。商城正规开发的小区,目前房价从3300到5000各个价位都有,相比较而言,那些房价更高的因其优越的区位优势,销售状况则更好。所以讨论房价的高低,其实非常无奈,因为只要有人买,商品的价值就在那里,它不会因人们的企望而降低。
四是泡沫何时破灭,什么时候出手最划算。首先,我们要认识到,房价偏高与房产泡沫并不是一回事。美国、日本、香港都经历过泡沫破灭后的大萧条,美国的次贷危机是最近的一次。泡沫什么时候会破灭?是在它无法承受外界压力的时候。房产泡沫破灭之日,就是在整个社会、整个国家无法支撑房价高杠杆的时候。简单点说,如果一套房子,需要几代人去供养,这个家庭只要有一点重大意外,这个房子就可能供不下去,这就会形成一个泡沫。如果经济下行,这样的泡沫就会积聚成巨无霸,它的破灭就是灾难性的。所以,虽然当前库存体量大,但是国家却正在酝酿重拳打击“首付贷”这类杠杆工具,以防止房产泡沫的进一步扩大化。回到商城房市,一套120平方的房子,总价在40-60万之间,有置业计划的人,大多应该是能承受这个价位。虽然近年来经济转型期增速放慢,但物价上涨和人民币持续贬值,房产作为不动产的储值意义还是极具优势,毕竟我们中国人自古就有着浓厚的家国情怀。所以,如果是急需住房的刚需,那就尽管出手吧,早买早享受,毕竟国家经济的基本面是好的,钱可以慢慢赚,二十年左右的奋斗就能拥有一个属于自己的安乐窝。如果不是刚需,也大可以持币观望看看,应该来说,在整个国家的调控下,商城房价再进一步大涨也没有什么空间了。
五是政府在商城房市中扮演什么角色。近年按照国家政策,商城新建了和谐小区、幸福小区、迎春台小区等保障安置房,除了城关拆迁户的补偿住房,面向住房困难户售卖的房子,房价也并不便宜多少。而且由于户型设计不合理、小区环境简陋等因素,市场热度并不高,对商城房市的影响也很小。一个典型的例子是,去年底,县住建局和教体局联合组织向全县教师团购多余安置房的活动,并没有如预期般火热。不少教师在看了样板房后选择放弃购房资格。这从侧面可以看出政府对房地产并没有给予高度重视。商城戴着国家级贫困县的大帽子,国家补贴应该很多,想必财政上对土地的依赖性不高,这样,房产商们只要经营好政商关系,政府自然不会干涉过多。估计等几年后贫困县帽子摘掉了,房产税开征了,商城房市的局面会有一个变化。但是具体怎么变,还有待观察。
最后,谈谈商城房市的未来。现在很多大城市环境污染严重,人居环境也日益引起人们重视。许多在外面奋斗的游子们,事业有成之后,都愿意回到老家颐养天年。商城地处大别山腹地,素有北国江南之称,山水相依,四季分明,确属宜居胜地。如果县委县政府能够始终坚持当前“幸福商城,美丽乡村”的发展理念,相信商城房市的未来还是不错的。
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